隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深以及持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了持續(xù)的寒冬，各房地產(chǎn)企業(yè)為加快開發(fā)進度都采用“三邊工程”，這對成本管控提出更高的要求。模擬清單就這樣應(yīng)運而生。
模擬清單與正常清單招標并沒有兩樣。只是模擬工程量清單編制水平很重要。 模擬清單是用來做單價合同的，工程量是虛擬的。因此清單工程量與實施的工程量越接近就越真實反映實際造價，也對減少不平衡報價有好處。
先簡單介紹一下模擬工程量清單的編制注意事項： 1）選擇好參照工程，根據(jù)工程設(shè)計方案、地質(zhì)條件、擬采用的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、裝飾材料及范圍等，進一步與建設(shè)和設(shè)計單位溝通。選擇好一個恬當?shù)墓こ套鰹閰⒄帐侵陵P(guān)重要的！ 2）對參照工程與擬建工程的差異進行比較，對工程量進行調(diào)整。并對可能出現(xiàn)不平衡報價要注意，能在清單工程量中有預計的在清單量中反映，清單中不能直接反映出來，可以在招標文件中采取相應(yīng)的措施完善。
“總包合同金額只是憑經(jīng)驗預估出來的，無法作為合同控制的金額”；
“我們總包合同結(jié)算金額往往與合同金額相差很大，無法直接評判總包合同成本控制如何”；
“過程中很多定額中沒有包含的內(nèi)容都要和施工單位扯半天，價格不談好施工單位根本不做或者就是報個高于市場的價格，為了保證施工進度，我們只有妥協(xié)”……
在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研過程中，以上問題是我們經(jīng)常從成本經(jīng)理、副總甚至總經(jīng)理口中聽到的，其實這些問題的背后就是總包合同計價方式所帶來的。
“三邊工程”在項目前期往往無法出一套完整的施工圖，所以無法進行施工圖預算，更無法通過總價包干的方式來確定總包合同金額，現(xiàn)在大部分的企業(yè)都是采用“定額計價”方式，也就帶來了上面的困惑。
那我們該如何來扭轉(zhuǎn)這個不利的局面呢？首先就要先了解定額計價。
01
“定額計價”模式：招標、施工、結(jié)算上面臨成本管控風險
“定額計價”是指在建設(shè)工程招標投標活動中，招標人在招標文件中明確要求投標人在投標報價時，以選用當?shù)氐亩~作為依據(jù)，提出工程造價稅前上下浮比例的高低，代替工程總造價的多少進行競標，經(jīng)評標委員會以各投標人所報的比例多少，結(jié)合所報工期和質(zhì)量承諾、施工組織設(shè)計及企業(yè)施工業(yè)績等其他相關(guān)指標進行綜合評審，最終確定中標人的一種招標方式。
由于“定額計價”有著對招標人能力要求相對不高以及定標速度快的優(yōu)點，所以在西南大部分的企業(yè)都會采取這種模式。經(jīng)筆者調(diào)查，在2010年前重慶本土企業(yè)都會采用“定額計價”模式，2010年后重慶本土標桿企業(yè)開始逐步放棄“定額計價”。為什么本土標桿企業(yè)會放棄使用10余年的計價方式呢？主要原因是“定額計價”不管是在招標、施工過程、竣工結(jié)算上都面臨很多成本管控風險。
1.招標階段：風險無法預知
合同總金額：“定額計價”在招標階段只是比對工程造價稅前的下浮比例，往往不會關(guān)注合同金額的問題，所以在合同簽訂時都會出現(xiàn)由招標經(jīng)辦人或者成本部經(jīng)理根據(jù)個人經(jīng)驗估算一個合同金額，這就造成合同金額無法作為成本控制的依據(jù)，在合同審批時總經(jīng)理無法評估合同金額的合理與否，更無法知道總包合同的預計成本究竟是多少。
定額子目數(shù)量：“定額計價”模式會在合同中會約定選取某地的定額作為計價方式，而招標時也無法判斷定額中的子目是否完全滿足項目，這也為以后因為定額子目缺失產(chǎn)生的糾紛埋下了隱患。
定額子目單價：由于“定額計價”是采取總體下浮的方式，無法得知每項定額子目下浮比例是否合理，到底施工單位賺在哪里虧在哪里，都無法得知，更無法在過程中管控。
2.過程階段：風險無法控制
總分包界面不清：“定額計價”由于本身就是為追求快速定標而產(chǎn)生的，所以開發(fā)商往往沒考慮總包合同的施工界面，合同中往往都是簽一個大的施工范圍，這就會造成總分包界面不清晰，總包單位往往會用這種灰色地帶選取有利潤的部分來做，盡可能推脫利潤少或者虧錢部分，迫使開發(fā)商增加分包，加大管理難度，出現(xiàn)延誤進度的情況。
定額子目計價：定額由于本身的時效性限制，造成定額子目單價與市場價有差異，成本管理部要投入大量精力對不同定額中的某項材料價格或者人工單價進行核價，特別是變更簽證時尤為突出，無法發(fā)揮成本控制的職能。
3.結(jié)算階段：風險無法判斷
定額爭議：為了解決定額本身的不足，當?shù)亟ㄎ蛘咴靸r站會出臺很多相關(guān)配套的文件，在辦理結(jié)算過程開發(fā)商與施工單位中不光會對定額本身有爭議，也會對這些相關(guān)配套文件產(chǎn)生爭議，更大的爭議是變更簽證如何選取合適的定額，這不光讓開發(fā)商面對這些問題無法做出準確的判斷，更無法判斷出結(jié)算完成的時間，往往到后期采取打包辦理簽證變更然后討價還價的方式解決，但這塊成本的實際情況如何其實無法判斷。
結(jié)算偏差：無法判斷結(jié)算金額的合理性，結(jié)算與實際金額偏差過大，雖然有的企業(yè)會采用目標成本對比的方式，但是對單個合同金額的合理性來說也是無法把控的。
在“三邊工程”不能改變的情況下怎樣規(guī)避上述風險呢？我們建議采用模擬清單模式。
02
“模擬清單”模式：具備對成本可審、可知、可控的優(yōu)點
“模擬清單”主要應(yīng)用于港資企業(yè)、內(nèi)地一些標桿企業(yè)，西南區(qū)域標桿企業(yè)在2010年后逐步開始使用。“模擬清單”與清單招標最大的區(qū)別在于工程量的確定，模擬清單的工程量是在沒有圖紙的情況下虛擬的，模擬清單強調(diào)的是單價包干，它有以下優(yōu)點：
第一，招標階段對成本可審。
“模擬清單”可以在無圖的情況下編制出清單，列出每項工程的單價，有助于高層在審核總包合同金額時進行直觀判斷。
第二，過程階段對成本可知。
在項目過程中，成本管理部可以通過單方造價結(jié)合項目進度，能直接看出目前總包合同的已發(fā)生成本是多少。
第三，結(jié)算階段對成本可控。
“模擬清單”在項目過程中會通過施工圖預算對清單中的暫定工程量刷新，可以使總包合同形成總價固定合同，在結(jié)算辦理時僅需要加上簽證變更部分，在投標時施工單位已經(jīng)與開發(fā)商對清單內(nèi)容達成一致，會減少爭議，結(jié)算金額可控范圍增大。
目前模擬清單主要分為國家規(guī)范工程清單和企業(yè)自編工程清單，這兩種清單的區(qū)別在哪里，各自優(yōu)點又有哪些？下面以X企和L企為例，通過表格、計價規(guī)范、不足之處等維度來對其工程量清單進行對比，看這兩種清單模式分別適合什么樣的企業(yè)。
首先，在清單計價模板上，L企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身需要編制模板，根據(jù)構(gòu)件劃分清單內(nèi)容，便于快速測算單方造價；X企業(yè)根據(jù)國家模板編制，無需自己設(shè)計模板，可以快速開展清單編制。
其次，在計價規(guī)范上，L企業(yè)采用企業(yè)自己編制工作內(nèi)容以及計算方式，更有利于開發(fā)商控制成本，規(guī)避風險；X企業(yè)采取國家計價規(guī)范，通用性強，由于是國家規(guī)定的清單內(nèi)容，不易發(fā)生爭議，發(fā)生爭議易解決。
再次，在不足之處上，對于L企業(yè)來說，一來，對企業(yè)經(jīng)驗積累要求較高，需要有過多個項目的清單招標沉淀以及成本數(shù)據(jù)庫、產(chǎn)品標準化等才能形成適合企業(yè)自己的清單模板；二來，需要一定市場主導權(quán)，由于企業(yè)編制的清單規(guī)范帶有一定的不公平性，所以只有開發(fā)企業(yè)具有市場主導權(quán)才有施工單位響應(yīng)；三來，發(fā)生爭議不易解決，由于清單模板以及清單規(guī)范由企業(yè)自己編制，如果發(fā)生爭議，無法通過造價站進行解決，只有通過法律途徑。而對于X企業(yè)而言，由于采用國家編制清單規(guī)范，無法為某一類或者某一項項目服務(wù)。
通過以上對比不難看出，企業(yè)自編工程量清單適合對清單編制比較熟悉，同時通過模擬清單模式運作過多個項目的企業(yè)；國家規(guī)范工程量清單適合才剛剛使用模擬清單招標的企業(yè)。
03
快速推行模擬清單：確定清單內(nèi)容、編制依據(jù)及要點
對于“模擬清單”來說，最重要的在于確定清單中應(yīng)該包含哪些項目、每項包含哪些工作內(nèi)容以及每項的單價如何測算準確。主要是從以下兩個方面入手：
1.積累典型項目
清單工作項以及工作內(nèi)容的梳理工作，最簡便且能結(jié)合企業(yè)自身情況的，就是選取企業(yè)自己的項目：一是已經(jīng)進入總包結(jié)算階段的項目，根據(jù)結(jié)算結(jié)合工程量清單模板梳理出自己企業(yè)的工程量清單；二是施工圖完成正在施工的項目，在辦理施工圖預算時要求按照工程量清單編制。
2.進行經(jīng)濟分析
在完成典型項目積累后，就要對結(jié)算或者預算進行經(jīng)濟分析：一是綜合單價經(jīng)濟分析表，通過對綜合單價的組成分析，可以明確每個單價的由來，在新項目相同業(yè)態(tài)采用模擬清單招標時可以進行比對，防止出現(xiàn)不平衡報價；二是建造標準，每個單價都需要對應(yīng)一個建造標準，不然單價就毫無意義，通過對建造標準的積累可以打造產(chǎn)品標準化的基礎(chǔ)，同時可以指導新項目同業(yè)態(tài)建造標準的制定。
那么，模擬清單的編制依據(jù)及編制要點有哪些呢？
1.編制依據(jù)
以L企為例，應(yīng)明確每部分編制依據(jù)的主責部門，要求各部門提供的資料及時完整，保證“模擬清單”的準確性。
2.編制要點
施工界面劃分清晰，清單項目要全面，保證清單項目的準確性，防止過程中因為施工界面不清以及清單項目不全引起的糾紛；對于暫定量項目，綜合單價閉口包干，工程量根據(jù)施工圖調(diào)整，形成總價包干合同；對于非暫定量項目，采用閉口總包干，如措施費等；與計價規(guī)范的差異項需特別說明，防止由此引發(fā)的糾紛。
04
“模擬清單”招標文件的控制要點
“模擬清單”編制完成后，在形成招標文件時需要明確以下要點：
1.合同總價修正約定
約定合同金額為暫定，除總價包干項目外其余項目按照綜合單價包干，出圖后按照施工圖預算調(diào)整總價，形成總價包干合同，結(jié)算時按照總價+變更方式辦理。
2.零星項目計價約定
采保費計取方式，主要是甲供材料由乙方下貨、場內(nèi)運輸、保管收取的費用；零星用工價格，需特別明確窩工單價，減少因意外停工而產(chǎn)生的窩工費；工程量清單外項目計價方式，如：若由于發(fā)包人要求的設(shè)計變更，工程數(shù)量有所增減或工程質(zhì)量有所改變，而有關(guān)工作與合同原來的工作相類似，則其增減費用按原合同單價或采取原合同單價為換算基礎(chǔ)調(diào)整而得的單價計價；若沒有適當?shù)膿Q算基礎(chǔ)，則采用公平合理的市場價計價，相關(guān)市場價的確定除需考慮當時的市場價格水平外，還需考慮投標時合同單價之價格水平，從而推算出新單價；也可采用發(fā)包人與承包人在專用條款中約定的其他方法計取費用；合同金額及付款額則隨增減費用而相應(yīng)調(diào)整。
3.招標用圖要求
仍需向投標單位提供最基本的圖紙，盡可能減少施工單位自行判斷內(nèi)容，保證各施工單位對清單內(nèi)容理解程度一樣，如地上地下面積、標段劃分圖、房型示意圖、平面布置圖、業(yè)態(tài)類型、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地下室范圍、地下室豎向布置圖及標高等，防止投標時相差懸殊。
