為減少住宅工程的業(yè)主投訴率，提高分戶驗收的一次交驗合格率，筆者結(jié)合多年的施工項目管理經(jīng)驗，對住宅工程小業(yè)主投訴的主要問題進行了分析與匯總，研究了相關問題的施工過程防治措施，現(xiàn)歸納總結(jié)如下。
問題1、外檐窗戶滲漏水
1、外檐窗戶滲漏水原因
副框與墻體、副框與主框細部處理差，封膠不嚴。
2、施工過程質(zhì)量控制措施
①剪力墻上預留窗洞處的模板加固與混凝土澆筑必須格外重視，保證預留洞尺寸準確、方正平整，避免出現(xiàn)洞口尺寸與副框之間縫隙過小、過大或不均勻等現(xiàn)象，影響縫隙封閉效果；
②副框與墻體、副框與主框之間應用聚氨酯發(fā)泡或防水砂漿封閉嚴密，封閉前應撕掉窗框保護膜，封閉時縫隙另一側(cè)用木板等封嚴，發(fā)泡劑要求在10～15min內(nèi)壓實；
③窗框與最終墻體的接縫處應封膠嚴密，墻體處應平整、順直，不應受裝飾面的影響；
④若外檐涂料為彈涂，窗套交界處則易封膠不實，可在窗套四周局部改為刷涂或輥涂，有利于封膠，杜絕漏水；
⑤檐口、陽臺、雨蓬等有排水或引水要求的部位，應抹鷹嘴和滴水槽，滴水槽應順直整齊、位置適宜，滴水槽寬度和深度均不小于10mm，滴水槽端距墻面宜大于20mm，同一棟樓的滴水槽端距應保持一致；
⑥窗臺應內(nèi)高外低、內(nèi)平外坡，外窗臺至少2%向外找坡。
問題2、廚衛(wèi)間樓地面滲漏水
1、廚衛(wèi)間樓地面滲漏水原因
①設計圖紙要求不正確，如地面標高、地面坡度、地漏形式、防水要求等未做具體說明，對此，施工人員未認真進行圖紙審查和研究，盲目憑經(jīng)驗施工，造成差錯，引起滲漏；
②土建施工對廚衛(wèi)間樓面混凝土澆筑質(zhì)量不夠重視，管道預留口偏位，上下錯位，致使安裝管道時剔鑿地面，擴大了預留孔洞尺寸；澆筑管道四周空洞部分混凝土時，界面鑿毛不到位、清理不干凈、澆搗不密實、澆搗后不重視養(yǎng)護，致使混凝土質(zhì)量低劣或有干縮裂縫等；
③地漏標高不準確，導致地漏安裝時剔鑿或修補，致使根部防水被破壞，二次修補不到位；
④衛(wèi)生間排水管道的固定釘子未設置限高，導致首層聚氨酯防水被破壞；
⑤地面坡度設置不正確，防水層施工不認真等。
2、施工過程質(zhì)量控制措施
1、編制施工方案和技術交底時應注意結(jié)合工程使用功能特點，明確以下質(zhì)量要求：
①廚衛(wèi)間樓地面標高至少應比一般地面低20mm；
②廚衛(wèi)間樓地面結(jié)構四周的邊梁應向上翻起，高度宜為150mm，防止水從四周墻角處向外滲漏；
③廚衛(wèi)間樓地面應有2％-3％坡度坡向的地漏；
④管道支（托）架應注明用料規(guī)格、間距和固定方式；
⑤橫向排水管應有2％-3％的坡度，以致排水通暢，防止涌水上冒；
⑥豎向排水管每層應設置清掃口，一旦發(fā)生堵塞，便于及時清掃；
⑦地漏應該設有防水托盤，防止地面污水沿地漏四周向下滲漏；
⑧管道安裝好后，必須進行注水試壓（給水管）和灌水試驗（排水管）。
2、土建施工質(zhì)量控制要求：
①樓面上預留的管道孔洞上下位置一致，防止出現(xiàn)較大誤差；
②現(xiàn)澆板預留洞口填塞前，應將洞口清洗干凈、毛化處理、涂刷加膠水泥漿作粘結(jié)層；洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細石砼澆筑至樓板厚度的2/3處，待砼凝固后進行24h蓄水試驗；無滲漏后，用摻入抗裂防滲劑的水泥砂漿填塞；管道安裝后，應在管周圍進行24h蓄水試驗，不滲不漏后再做防水層；
③防水層施工前，應先將樓板四周清理干凈，陰角處抹成小圓弧，防水層的泛水高度不得小于300mm；
④防水施工結(jié)束后應作蓄水試驗（蓄水20～30mm，24h不滲透為合格）；
⑤防水合格后方可鋪設地面面層；鋪設地面前，應檢查找坡方向和坡度是否正確，保證地面排水通暢。
3、安裝施工質(zhì)量控制要求
①座便器在樓板上的排水預留口應高出地面標高（建筑標高，即地面完成后的標高，下同）10mm，不得低于樓面；
②浴盆在樓板上的排水預留口應高出地面標高10mm，浴盆的排水銅管插入排水管內(nèi)長度不應少于50mm；
③上下管道的接口縫隙內(nèi)纏繞的油盤根繩應捻緊，并用油灰嵌填嚴密；
④排水管道應用吊筋或支（托）架固定牢固，排水橫管的坡度應符合要求，保證排水暢通；
⑤安裝過程中凡敞口的管口，應用臨時堵蓋隨手封嚴，防止雜物掉入管內(nèi)；
⑥管道安裝后，應及時進行注水試壓（用于給水管）和注水試驗（用于排水管）；
⑦地漏安裝標高應正確，地漏接口安裝好地漏防水托盤后，仍應低于地面20mm，最終地漏口完成面至少要比相鄰地面低5mm，以保證滿足地面排水坡度。
問題3、墻面空鼓、開裂
1、墻面空鼓、開裂原因
①基層清理不干凈或處理不當；
②墻面澆水不透，抹灰后砂漿中的水分很快被基層（或者底灰）吸收，影響粘結(jié)力；
③配置砂漿和原材料質(zhì)量不好，使用不當；
④基層偏差較大，一次抹灰過厚，干縮率較大；
⑤線盒往往是由電工在墻面抹灰后再安裝，由于沒有按抹灰操作規(guī)程施工，過一段時間易出現(xiàn)空裂；
⑥由于混凝土和砌塊墻的收縮系數(shù)不同，出現(xiàn)裂縫，并隨時間的增長而增大；
⑦拌合后的水泥或水泥混合砂漿不及時使用完，停放時間過長，砂漿逐漸失去流動性而凝結(jié)，為了操作方便，工人隨意重新加水拌合，降低了砂漿強度和粘結(jié)力，產(chǎn)生空鼓、裂縫。
2、施工過程質(zhì)量控制措施
1、 抹灰前的基層處理
①混凝土、砌塊基層表面砂漿殘渣污垢、隔離劑油污、析鹽、泛堿等，均應清除干凈；
②基層表面凹凸明顯的部位，應事先剔平或用1:3水泥砂漿找平；
③使用膠合板底膜施工，混凝土面層過于光滑的基層，拆除模板后應立即用鋼絲刷清理一遍，甩聚合物水泥砂漿并養(yǎng)護；也可先在光滑的混凝土基層刷素水泥底漿一道，素漿用1:3-1:4的乳膠水拌合，刷漿時要適當加壓，隨即底層抹灰，以1:2.5-1:3的水泥砂漿用1:4的乳膠水拌合，厚度不超過5mm，抹平掃毛經(jīng)24h后不等底層發(fā)白再進行抹灰；
④墻面腳手孔洞用干硬性混凝土堵塞嚴密；
⑤水暖、通風管道預留墻洞和后開管（線）槽，必須用1:3水泥砂漿堵嚴抹平；
⑥不同基層材料相接處，應鋪設金屬網(wǎng)或玻纖網(wǎng)格布，搭接寬度從相接處起，兩邊均不小于100㎜。
2、 抹灰前墻面應澆水
①加氣混凝土表面孔隙率大，但該材料毛細管為封閉性和半封閉性阻礙了水分滲透速度，應提前兩天進行澆水每天兩遍以上，使?jié)B水深度達到8-10mm；
②混凝土墻體吸水率低，抹灰前澆水量可略少；
③如果各層抹灰相隔時間較長，或抹上的砂漿已經(jīng)干燥，則抹下一層砂漿時應將底層澆水潤濕，避免剛抹上的砂漿中的水分被底層吸走，產(chǎn)生空鼓；
④此外，基層墻面澆水程度還與施工季節(jié)、氣候和室內(nèi)操作環(huán)境有關，應根據(jù)實際情況酌情掌握。
3、 主體施工時嚴格控制墻面的垂直和平整度，確保抹灰厚度基本一致。
①如果抹灰較厚時，應掛鋼絲網(wǎng)分層進行抹灰，一般每次抹灰厚度應控制在8—10mm為宜；
②水泥砂漿應待前一層抹灰層凝固后，再涂抹后一層；
③石灰砂漿應待前一層發(fā)白后或用大拇指用力壓擠抹完的灰層，無指肚坑但有指紋（七八成干），再涂抹后一層，這樣可防止已抹的砂漿內(nèi)部產(chǎn)生松動或幾層濕砂漿和在一起，造成收縮率過大，產(chǎn)生空鼓、裂縫。
4、全部墻面上接線盒的安裝時間應在墻面上找點沖筋后進行，并應進行技術交底作為一道工序，由抹灰工配合電工安裝，安裝后線盒面同沖筋面平，牢固、方正，一次到位。
5、 抹灰用的砂漿必須具有良好的和易性，并具有一定的粘結(jié)強度。
①和易性良好的砂漿能涂抹成均勻的薄層，而且與底層粘結(jié)牢固，便于操作和能保證工程質(zhì)量；
②砂漿和易性的好壞取決于砂漿的稠度（沉入度）和保水性能，抹灰用砂漿稠度一般應控制如下：底層抹灰砂漿為100-120mm；中層抹灰砂漿為70-80mm；面層抹灰砂漿為100mm；
③砂漿的保水性能是指在攪拌、運輸、使用過程中，砂漿中的水與膠結(jié)材料及骨料分離快慢的性能，保水性不好的砂漿容易離析，如果涂抹在多孔基層表面上，砂漿中的水分很快會被基層吸走，發(fā)生脫水表觀現(xiàn)象，變得比較稠不好操作；
④砂漿中膠結(jié)材料越多，則保水性能越好，水泥砂漿保水性能較差時可摻入石灰膏、粉煤灰、加氣劑或塑化劑，以提高其保水性能；
⑤為了保證砂漿與基層粘結(jié)牢固，抹灰砂漿應具有一定的粘結(jié)能力，抹灰時可在砂漿中摻入乳膠、108膠等材料。
6、抹灰用的原材料和使用砂漿應符合質(zhì)量要求
由于砂漿強度會隨著停放時間延長而降低，因此，抹灰用的水泥砂漿和混合砂漿應分別在拌合后3h和4h內(nèi)使用完畢；當氣溫高于30℃，必須在2h和3h內(nèi)使用完畢。
7、墻面抹灰底層砂漿與中層砂漿配合比應基本相同
①底層砂漿不宜高于基層墻體，中層砂漿不能高于底層砂漿，以免在凝結(jié)過程中產(chǎn)生較強的收縮應力，破壞底層灰或基層而產(chǎn)生空鼓、裂縫等質(zhì)量問題；
②加氣混凝土的抗壓強度較低，因而加氣混凝土墻體底層抹灰使用的砂漿強度不宜過高。
8、抹灰施工后要注意養(yǎng)護，臨窗（洞）周邊墻體要防止陽光直射與風吹造成抹灰墻面水分蒸發(fā)過快引起開裂。
9、加強抹灰中各層之間的檢查與驗收，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫應及時鏟除并修補，不要等到面層施工后再進行驗收。
問題4、樓地面起砂、開裂
1、樓地面起砂、開裂原因
①基層不平整：因樓板不平或因為敷設管道等造成樓地面厚薄不均，相鄰部位產(chǎn)生不等量收縮，引起開裂；
②水灰比過大：即拌合的混凝土水量大，導致混凝土表面泌水，降低混凝土表面強度，造成開裂或剝落；
③砂石料的級配不合理、含泥量高：骨料級配不合理、過細的土砂也易導致地面起砂，影響水泥的早期水化及混凝土的凝結(jié)；
④施工過程中的過分振搗：加劇混凝土表面的泌水，導致混凝土表面強度較低；
⑤養(yǎng)護不當：未能及時養(yǎng)護或養(yǎng)護不充分，暴曬或大風導致混凝土表面大量失水，表面得不到充分水化，導致強度較低，同時產(chǎn)生收縮裂縫；
⑥壓光時間掌握的不好、混凝土表面未達到一定的強度就上人作業(yè)；
⑦冬季施工，低溫下施工混凝土表面受凍。
2、施工過程質(zhì)量控制措施
①地面施工前應認真檢查基層平整度，盡量使面層的鋪設厚薄一致，基層高低不平時，應用水泥砂漿或細石混凝土找平，松動的埋件或蓋板應墊實；
②嚴格控制水灰比：水灰比的大小直接影響砂漿強度，水灰比過大，地面強度就低，地表面粗糙，不耐磨，易起砂；多余的游離水分蒸發(fā)，致使水泥漿面層出現(xiàn)毛細孔，降低了砂漿或混凝土的密實性，易磨損起砂；同時在選用水泥時應盡可能使用普通硅酸鹽水泥（強度等級不小于42.5MPa），普通硅酸鹽水泥與礦渣水泥、火山灰質(zhì)水泥相比，具有保水性較好、干縮性小，早期強度高的優(yōu)點，對確保地面質(zhì)量和施工進度均很有利。采用普通硅酸鹽水泥是保證水泥砂漿或混凝土強度，防止樓地面的起砂所必備的前提；
③地面面層砂漿不使用細砂，地面要承受各種壓力、磨擦、撞擊，必須具有一定的強度和耐磨性能。粗砂、中砂無論在強度上還是耐磨上都勝過細砂；細砂拌制的砂漿干縮性大，易開裂，保水性也差，不利于壓光，砂子的含泥量不大于3%，否則會降低砂漿或混凝土強度，導致樓地面起砂或開裂；
④掌握好壓光時間：水泥砂漿應隨鋪隨拍實，用木抹抹平，鐵抹壓光；壓光工作要控制在終凝前完成，壓光過早，表面會游浮一層水，必然影響砂漿或混凝土強度；壓光時間過遲，會擾動或損傷水泥凝膠體的凝結(jié)結(jié)構，影響砂漿或混凝土強度的增長，表面的毛細孔也難消除，也會導致起砂現(xiàn)象；
⑤要有足夠的養(yǎng)護時間：養(yǎng)護的好壞對地面質(zhì)量的優(yōu)劣關系極大，一般覆蓋養(yǎng)護時間要大于7天，養(yǎng)護時間不夠，則在干燥空氣中，水分不斷蒸發(fā)，就會減緩甚至停止硬化，面層砂漿就無法達到設計強度，起砂或開裂也就在所難免；
⑥遇到風力較大的季節(jié)要做好防風、封堵窗口等防護措施，同時避免陽光直射施工不久的地面；
⑦合理安排施工流水，避免地面上人過早：地坪施工應盡量安排在墻面、頂棚的粉刷完工之后進行，避免對地坪面層在強度較低時產(chǎn)生污染和損壞；
⑧冬季施工時，面層厚度薄，應防止受凍；確保施工環(huán)境的溫度應在5℃以上，砂漿受凍后，體積膨脹，致使空隙率變大，形成松散顆粒，面層強度將大大下降，使用時出現(xiàn)起砂。
問題5、房間開間（進深）極差大，出現(xiàn)大小頭現(xiàn)象，影響房間方正度
1、房間開間（進深）極差大原因
①使用吊線墜法工藝向上傳遞軸線時，軸線豎向控制出現(xiàn)偏差；
②混凝土現(xiàn)澆結(jié)構施工時出現(xiàn)鋼筋偏位、模板偏位等問題，致使成型的墻、柱軸線偏差大；
③砌筑施工放線不準確，致使填充墻體軸線偏差大。
2、施工過程質(zhì)量控制措施
①時刻注意線墜的制作精度，避免線墜鋼絲繩扭曲打結(jié)或被風吹造成控制點與線墜軸線和細鋼絲不在同一軸線上產(chǎn)生引線偏差的情況；
②剪力墻、柱鋼筋綁扎時要在該層混凝土成型面上60-90cm范圍內(nèi)增設至少一道箍筋作為鋼筋骨架的限位鋼筋；
③現(xiàn)澆樓層樓板結(jié)構的模板采購應選用質(zhì)量好、剛度好的材料，使用周轉(zhuǎn)過程中加強維護和保養(yǎng)，及時淘汰不合格的模板；
④模板施工前要在地面彈出控制線，安裝過程中注意復核模板的垂直度偏差與加固質(zhì)量；
⑤砌筑施工前要求每面砌體正手墻均要設置砌筑控制線（對剪力墻則為抹灰控制線），并對該控制線進行檢查驗收，控制放線精度；
⑥嚴格控制墻體砌筑與抹灰的垂直度偏差在規(guī)范允許范圍內(nèi)（砌筑層高≤3m時垂直度偏差為〔0,5〕mm，砌筑層高＞3m時垂直度偏差為〔0,10〕mm，一般抹灰垂直度偏差為〔0,4〕mm）。
問題6、房間陰陽角不方正、順直
1、陰陽角不方正、順直原因
①轉(zhuǎn)角位置混凝土墻面平整度超偏較多，影響抹灰平整度；
②抹灰施工過程中未按規(guī)矩將房間找平，掛線貼灰餅和沖筋；
③灰餅和沖筋帶離陰陽角位置超過20cm（陰陽角尺邊長為20cm）；
④操作工人水平不夠（抹灰施工找直線的工藝要求較高，坊間常有“寧抹一面墻，不找一條線”的說法）。
2、施工質(zhì)量控制措施
①嚴格控制剪力墻、柱的澆筑質(zhì)量，保證表面平整度滿足要求；
②抹灰施工前必須套方、找規(guī)矩、吊線貼灰餅并沖筋；
③根據(jù)基層表面的平整度，在墻角15cm的位置（測量陰陽角的方尺長為20cm），距離頂棚、地坪20cm處，上下掛線，用1:3水泥砂漿做2個40×40mm灰餅，在相鄰墻角的相同高度，根據(jù)基層表面的平整度，用塑料三角板的直角（塑料三角尺要放平）上下做2個灰餅，保持相鄰兩個灰餅成直角；房間其他角的灰餅作法相同；
④待房間灰餅都做好后，在灰餅表面拉直線，檢查灰餅是否保持墻面平整，如墻面不平整，修整同一墻面灰餅（填補或掛掉表面砂漿），再用方尺和塞尺檢測相鄰兩個角方正是否滿足要求，如果超出規(guī)范要求，則重新貼餅，直到同一墻面垂直平整和相鄰墻面陰陽角方正；
⑤根據(jù)墻角兩邊的灰餅進行橫向沖筋（此步很關鍵，必須認真施工）；
⑥待墻體均抹灰后，用陰角或陽角鐵直角抹子外包砂紙，順陰陽角上下拉幾遍，除去角縫砂漿毛頭，使角線平直、清晰；
⑦陰陽角處抹灰必須挑選技藝嫻熟的工人操作。
