摘要:防地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢強(qiáng)勁，房地產(chǎn)也是關(guān)系到社會(huì)民生，但房地產(chǎn)行業(yè)也是目前投訴的熱點(diǎn)，存在諸多問題，特別是工程質(zhì)量存在問題。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題牽涉到許多單位，有設(shè)計(jì)的、施工的、監(jiān)理、分包的，但也有投資主體的房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理有關(guān)，作為建設(shè)主體，作為投資單位，需要面對千家萬戶，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量要求是高的，同時(shí)房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理上也處于主導(dǎo)地位，所以房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理就顯得優(yōu)為重要。而目前房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理過程中還存在合作單位配合差、管理混亂、管理人員業(yè)務(wù)水平參差不齊、重復(fù)出現(xiàn)相同的問題等問題。本文基于房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理的重要性，結(jié)合管理中存在的問題,提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理的幾點(diǎn)對策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司；工程質(zhì)量管理；協(xié)調(diào)管理；科學(xué)的管理模式
前言
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢強(qiáng)勁，銷售火爆，但房地產(chǎn)行業(yè)也是目前投訴的熱點(diǎn)。存在諸多問題，有規(guī)劃問題,配套不到位的問題，不按期交房的問題，但最主要的還是工程質(zhì)量存在問題。如：設(shè)計(jì)不合理影響使用功能的，屋面滲漏,廚房衛(wèi)生間滲水，水泥樓地面起砂、空鼓、裂縫，房屋有消防隱患，電氣產(chǎn)品無安全保證，電氣線路連接不可靠，墻面空鼓開裂，給排水系統(tǒng)滲漏、管堵塞。存在這些工程質(zhì)量問題有多方面的原因，有設(shè)計(jì)方面的原因，有施工單位沒按圖紙和規(guī)范施工，也有分包單位配合不好，有監(jiān)理監(jiān)督不到位，但最終形成的建筑產(chǎn)品是由房地產(chǎn)公司交給業(yè)主，要對業(yè)主負(fù)責(zé)，所以房地產(chǎn)公司在工程質(zhì)量方面富有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對工程質(zhì)量的管理。
一、房地產(chǎn)公司加強(qiáng)對工程質(zhì)量管理的必要性分析
（一） 市場的要求
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)的競爭也越來越激烈，市場的要求越來越高，老百姓花幾十萬甚至幾百萬購買一套房子，肯定對房子的質(zhì)量要求很高，不希望自己的房子存在質(zhì)量問題。而一但發(fā)現(xiàn)房子存在質(zhì)量問題，輕則要求維修整改，重則要求賠償甚至于投訴到媒體和相關(guān)主管部門，給房地產(chǎn)公司帶來極壞的影響，從而影響公司在行業(yè)內(nèi)的競爭力，失去市場。這就要求房地產(chǎn)必須加強(qiáng)對工程質(zhì)量管理，造出質(zhì)量高的房子，得到市場的認(rèn)可，做出品牌，公司才能更好的發(fā)展。
（二） 在工程質(zhì)量管理上處于主導(dǎo)地位
房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)的投資者，在建設(shè)市場中往往處于主導(dǎo)、強(qiáng)勢地位，如果房地產(chǎn)公司不重視工程質(zhì)量的管理，則影響工程的其他責(zé)任主體對工程質(zhì)量的管理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司在建設(shè)市場是買方，然后再賣給購房者。買方不重視工程質(zhì)量的管理，不對提高質(zhì)量進(jìn)行投入，賣方又怎么能主動(dòng)提高工程質(zhì)量呢？
(三)建設(shè)和諧社會(huì)的需要
房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到社會(huì)民生的問題，房地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理出了問題，輕則影響使用，帶來社會(huì)糾紛，重則發(fā)生房屋倒塌，造成人員傷亡，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。就會(huì)給社會(huì)帶來不安定因素。為了建設(shè)和諧社會(huì)，房地產(chǎn)公司必需要加強(qiáng)工程質(zhì)量的管理，為社會(huì)造出更多質(zhì)量好的房屋，以滿足廣大人民的住房需求。
二、房地產(chǎn)公司目前對工程質(zhì)量管理過程中存在的問題
工程出現(xiàn)質(zhì)量問題的原因可以說很多,牽涉到多單位部門的方方面面,但作為房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理,目前過程中存以下幾個(gè)問題：
(一)合作單位配合差
房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理牽涉到的單位有設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包單位、分包單位，這些單位技術(shù)水平有好有差，配合也有差異。合作的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)水平不高，設(shè)計(jì)行業(yè)有借用資質(zhì)現(xiàn)象,私人接活掛靠;設(shè)計(jì)人員為了多拿提成趕圖紙,有些設(shè)計(jì)人員缺乏責(zé)任心,這些情況都會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)的圖紙存在較多問題，照圖施工好的工程質(zhì)量上存在問題.施工單位目前掛靠\分包現(xiàn)象嚴(yán)重,施工單位本身對規(guī)范要求不了解，對工程的質(zhì)量通病不采取防治措施，偷工減料.監(jiān)理單位不負(fù)責(zé)，監(jiān)理人員素質(zhì)低，與施工單位串通一氣，對工程質(zhì)量不嚴(yán)格把關(guān)；分包單位與總包不配合，不服從總包管理,現(xiàn)場預(yù)留預(yù)埋不到位，對別的單位產(chǎn)品不注意保護(hù)；這些都造成工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。
(二)管理混亂
房地產(chǎn)公司在工程質(zhì)量管理上管理混亂，表現(xiàn)為：技術(shù)上對設(shè)計(jì)院的所設(shè)計(jì)的圖紙把關(guān)不嚴(yán)，施工前不對圖紙進(jìn)形消化，對圖紙中存在的問題依賴施工單位發(fā)現(xiàn)，對圖紙會(huì)審重視不夠,流于形式,配套專業(yè)之間確乏協(xié)調(diào)，相關(guān)規(guī)范要求不到位。房地產(chǎn)公司與其他各單位沒有統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，質(zhì)量上多頭管理，對監(jiān)理的作用認(rèn)識(shí)不當(dāng)，與監(jiān)理的管理分工不清。組織管理不健全，存在責(zé)任不明確，分工協(xié)調(diào)不盡人意。
(三)管理人員業(yè)務(wù)水平參差不齊
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，對工程管理人員需求也越來越多，一部分原來的監(jiān)理、施工單位的管理人員進(jìn)入房地產(chǎn)，他們對房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理還不太了解，對房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理的必要性和重要性認(rèn)識(shí)不夠，缺乏相應(yīng)的管理方法，有的還缺責(zé)任心。隨著國家大力提倡節(jié)約型社會(huì)建設(shè)，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了許多新材料、新工藝，發(fā)展了如節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保等新技術(shù)，而房地產(chǎn)公司的一些工程管理人員對這些新材料、新工藝、新技術(shù)不甚了解,對工程中應(yīng)用到的無法進(jìn)行有效的管理.
(四)缺乏總結(jié)
工程中出現(xiàn)各種各樣的質(zhì)量問題，但許多問題是相同的，有的是同一工程重復(fù)發(fā)生，有的是前一個(gè)工程剛發(fā)生過，新的工程又發(fā)生，特別是一些質(zhì)量通病，屢屢發(fā)生，許多問題事前做好管理，是完全可以避免的，而作為房地產(chǎn)的工程管理人員不去總結(jié)以前的工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，沒有總結(jié)出相應(yīng)的解決問題的方法，使得工程質(zhì)量管理處于被動(dòng)狀態(tài)。
三、房地產(chǎn)公司加強(qiáng)工程質(zhì)量管理的對策分析
針對工程質(zhì)量管理過程中存在的問題,房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工程質(zhì)量的管理,具體對策分析如下：
（一）處理好與合作單位關(guān)系,促使其積極合作
1、設(shè)計(jì)單位合作
要積極主動(dòng)介入可研、初設(shè)等前期工作，特別是對于工程質(zhì)量源頭性、基礎(chǔ)性起決定作用的設(shè)計(jì)工作，房地產(chǎn)公司必須加大監(jiān)理的力度。設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)對工程質(zhì)量的影響很大，一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙是既經(jīng)濟(jì)又方便施工，圖紙存在的問題也少，照此做出來的工程質(zhì)量問題一定是少的。必須通過對設(shè)計(jì)單位考察，設(shè)計(jì)方案比較，擇優(yōu)選用設(shè)計(jì)單位。應(yīng)避免與掛靠的設(shè)計(jì)單位合作。委托設(shè)計(jì)時(shí)提供給設(shè)計(jì)的資料要準(zhǔn)確、齊全，對設(shè)計(jì)產(chǎn)品的要求要盡可能的詳細(xì)，并用一定的經(jīng)濟(jì)手段來刺激設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出好的圖紙。房地產(chǎn)公司要總結(jié)出一套對設(shè)計(jì)的要求資料，并按要求對設(shè)計(jì)單位的圖紙進(jìn)行審查，以提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量。
2、 監(jiān)理單位合作
要對監(jiān)理單位工作應(yīng)該有較客觀的認(rèn)識(shí)，不要只認(rèn)為監(jiān)理是房地產(chǎn)公司花錢委托聘請的，必須按照房地產(chǎn)公司的意愿和要求去工作，委托了監(jiān)理的工程就不應(yīng)該出問題；也不要將監(jiān)理只當(dāng)作擺設(shè),只是完成資料的要求,而一味的壓低監(jiān)理費(fèi)。應(yīng)當(dāng)在監(jiān)理的授權(quán)范圍內(nèi)，發(fā)揮監(jiān)理的作用，特別是工程質(zhì)量管理上的作用。適當(dāng)提高監(jiān)理費(fèi)以保證選到好的監(jiān)理單位，也才能要求監(jiān)理單位安排責(zé)任心強(qiáng)，業(yè)務(wù)水平高的監(jiān)理人員現(xiàn)場監(jiān)理。
3、 總包單位合作
在選擇總包單位時(shí)，要對單位的施工能力進(jìn)行考察，特別是將要合作的項(xiàng)目經(jīng)理的工作能力，所完工程的質(zhì)量情況進(jìn)一步了解。在確保工程質(zhì)量的前提下確定合作的施工單位，不要追求最低價(jià)中標(biāo)。在合作中選擇較好的合作單位，建立長期伙伴關(guān)系。利用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)動(dòng)施工單位提高工程質(zhì)量的積極性。
4、 分包單位合作
應(yīng)盡量減少使用分包單位，房地產(chǎn)公司直接分包的項(xiàng)目，分包單位也應(yīng)與總包單位簽定合同，并且服從總包的管理，特別是付款方面應(yīng)當(dāng)給總包管理的權(quán)利。
（二）加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理
1、技術(shù)協(xié)調(diào)
嚴(yán)把圖紙關(guān),要求設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯(cuò)誤帶來的協(xié)調(diào)問題。設(shè)計(jì)圖紙的好壞直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，在圖紙階段找出問題,并認(rèn)真加以解決。同時(shí)抓好圖紙會(huì)審也是技術(shù)協(xié)調(diào)的重要環(huán)節(jié)，圖紙會(huì)審是房地產(chǎn)公司、監(jiān)理、施工單位對圖紙消化理解后，進(jìn)一步找出設(shè)計(jì)中存在的技術(shù)問題，再從圖紙上解決問題。做到事前控制。
對國家及地方建設(shè)部門頒布的新標(biāo)準(zhǔn)新規(guī)范，要組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位學(xué)習(xí)并執(zhí)行，對工程的質(zhì)量通病防治措施，在工程建設(shè)過程中要督促執(zhí)行。
2、管理協(xié)調(diào)
協(xié)調(diào)工作不僅要從技術(shù)下功夫，更要建立一整套健全的管理制度，通過管理以減少各單位的配合問題。建立以房地產(chǎn)公司、監(jiān)理為主的統(tǒng)—領(lǐng)導(dǎo)，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作，作為房地產(chǎn)公司的管理人員首先要全面了解、掌握各專業(yè)的工序，設(shè)計(jì)的要求。這樣才有可能統(tǒng)籌各施工隊(duì)伍，保證施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)有序到位。建立嚴(yán)格的隱蔽驗(yàn)收與中間驗(yàn)收制度。隱蔽驗(yàn)收中間驗(yàn)收是做好協(xié)調(diào)管理工作關(guān)鍵。此時(shí)的工作已從圖紙階段進(jìn)入實(shí)物階段，問題也更加形象與直觀，問題更容易發(fā)現(xiàn)，同時(shí)也最容易解決和補(bǔ)救。通過各部門的認(rèn)真檢查，可以把問題減少到最小。
要加大檢查力度，要檢查落實(shí)各參建單位的資質(zhì)、人員持證上崗情況和質(zhì)量保證體系的建立和有效運(yùn)行情況；要檢查監(jiān)理單位針對工程項(xiàng)目制定的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃、細(xì)則的落實(shí)情況，加大對監(jiān)理工作質(zhì)量的監(jiān)督和考核；要加大對實(shí)物工程質(zhì)量的檢查和檢測，因地、因時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)范規(guī)定的檢測數(shù)量和范圍。要正確處理加快施工進(jìn)度與保證質(zhì)量的關(guān)系。在質(zhì)量與進(jìn)度的關(guān)系上，把確保質(zhì)量放在第一位，絕不允許不顧質(zhì)量盲目趕工期、趕進(jìn)度。驗(yàn)交工作要引入責(zé)任追究機(jī)制。檢驗(yàn)、實(shí)驗(yàn)是確保工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，只有建立在對大量的原始記錄進(jìn)行抽查分析的基礎(chǔ)上，才能得出科學(xué)合理的正確結(jié)論。要充分體現(xiàn)合同管理的嚴(yán)肅性，其核心是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的落實(shí)。要依法規(guī)范合同制的實(shí)施，要通過制定合同，依法約束合同的各方，形成分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和共享利益的良性局面。要實(shí)行嚴(yán)格的工程質(zhì)量壽命期管理，在壽命期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題必須追究責(zé)任，特別是經(jīng)幾賠償責(zé)任,建立獎(jiǎng)罰制度，在責(zé)任制度的基礎(chǔ)上建立獎(jiǎng)懲制度，提高各相關(guān)單位人員責(zé)任心和積極性。
3、組織協(xié)調(diào)
建立專門的協(xié)調(diào)會(huì)議制度,施工中房地產(chǎn)公司應(yīng)定期組織舉行協(xié)調(diào)會(huì)議，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對比較復(fù)雜的部位，在施工前應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會(huì)，使施工單位進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。 這里要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，無論是會(huì)簽、會(huì)審還是隱蔽驗(yàn)收，所有制定的制度決不能是一個(gè)形式，而應(yīng)是實(shí)實(shí)在在，或者說所有的技術(shù)管理人員，對自己的工作、簽名應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任。這些只有在統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)基礎(chǔ)下，并設(shè)立相關(guān)獎(jiǎng)罰措施，才有可能一級一級落到實(shí)處。
(三)加強(qiáng)合同管理
房地產(chǎn)工程的工程質(zhì)量管理，牽涉到許多相關(guān)單位， 除了處理好與合作單位關(guān)系，促使其積極合作外，還應(yīng)該在合同管理上加強(qiáng)管理。合同是承發(fā)包雙方履行義務(wù)、享有權(quán)利的法律基礎(chǔ)，明確各單位在工程質(zhì)量管理過程中的權(quán)利和責(zé)任， 合同是處理建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中各種爭執(zhí)和糾紛的法律證據(jù)。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)以合同來約束相關(guān)單位，要求參加工程建設(shè)各方都要加強(qiáng)質(zhì)量管理， 確保工程質(zhì)量 。在合同簽定時(shí)要對工程質(zhì)量有要求，要明確質(zhì)量責(zé)任；工程建設(shè)過程中按合同要求相關(guān)單位履行工程質(zhì)量管理；對以完工程的質(zhì)量問題要加強(qiáng)合同索賠管理工作。
(四)提高專業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)
工程質(zhì)量管理的好壞與從業(yè)人員的水平素質(zhì)密不可分。在做好管理的同時(shí)，此加強(qiáng)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)，專業(yè)水平的提高，以及對新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)、工作中不遺瑣碎，不留后患。要形成優(yōu)秀的責(zé)任團(tuán)隊(duì)，工作人員不但要具備一定的業(yè)務(wù)知識(shí)、專業(yè)技能、管理經(jīng)驗(yàn)，而且還要學(xué)法、懂法、守法、依法，這樣才能把握全局，才能使質(zhì)量管理工作始終處于主動(dòng)狀態(tài)。
（五）發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)經(jīng)驗(yàn)
工程中出現(xiàn)各種各樣的質(zhì)量問題，作為房地產(chǎn)公司管理人員，要善于不斷地總結(jié)前人的或者是以前工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。變教訓(xùn)為經(jīng)驗(yàn)，對經(jīng)常出現(xiàn)的問題，特別是工程質(zhì)量通病,治要分析問題出現(xiàn)的原因，找出預(yù)防措施或解決方法，不斷的進(jìn)行總結(jié)。并在以后的工程中加強(qiáng)這方面的管理，做到事前有預(yù)見，事中有控制，避免重復(fù)發(fā)生相同的問題，提高工程質(zhì)量。
（六） 建立科學(xué)的管理模式
—直以來房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理，更多的趨于表面形式。工地辦公室的各種圖表，給人的感覺是管理得井井有條，而實(shí)際問題解決的怎么樣，卻要打個(gè)問號。雖然這些工作也很重要，對房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理重要的指導(dǎo)作用，但如果我們過于追求這些，勢必有紙上談兵之嫌，反而束縛了管理人員的手腳，無益于工程質(zhì)量管理工作的改進(jìn)和提高。這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的—些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個(gè)人員的目標(biāo)責(zé)任、從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。就房地產(chǎn)公司而言，在工程質(zhì)量控制中必須起主導(dǎo)作用，才能確保房屋開發(fā)建設(shè)質(zhì)量工作的有序可控。建設(shè)單位要抓好自身建設(shè)，完善工程質(zhì)量管理的體系和各項(xiàng)制度，創(chuàng)新管理體制。
四、結(jié)語
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民的生活水平不斷的提高，對住房的需求越來越大。老百姓現(xiàn)在已不單是要住房，而且是要住好房，對房屋質(zhì)量要求越來越高，作為房屋開發(fā)的投資主體，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量的管理就非常的重要。因牽涉到許多相關(guān)單位和方方面面，管理工作也存在很多困難，房地產(chǎn)公司只有加強(qiáng)了工程質(zhì)量的管理工作，同時(shí)做好每一部分的工作，把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，確保證工程質(zhì)量。提供給老百姓更多更好房子，滿足老百姓對住房的需求。所有的房地產(chǎn)公司都加強(qiáng)了工程質(zhì)量管理,并且努力提高各方面的管理, 房地產(chǎn)行業(yè)必將迎來更快、更好的發(fā)展。
參 考 文 獻(xiàn)
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