摘 要：從開發(fā)商的責(zé)任和客戶的要求、期望出發(fā)，分析精裝房開發(fā)的關(guān)注點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)，由商品房的項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃、營銷方略、材料選購、質(zhì)量監(jiān)控等環(huán)節(jié)入手，探討精裝房裝修設(shè)計(jì)定位策略、靈動(dòng)空間裝修設(shè)計(jì)策略、裝修成本控制策略、組件配裝策略、個(gè)性化菜單定制策略、材料的互換性和適用性策略、標(biāo)準(zhǔn)裝修材料的選用策略和裝修施工質(zhì)量管理策略，提高精裝房的品質(zhì)，滿足現(xiàn)代住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。
關(guān)鍵詞：精裝房 質(zhì)量 管理
中國商品房二十年來經(jīng)歷了毛坯房、半成品房、精裝房的發(fā)展階段。到今天，精裝房越來越受到客戶的青睞，成為市場的主流產(chǎn)品而成為不可逆轉(zhuǎn)之趨勢，逐漸由產(chǎn)權(quán)式外租公寓、小戶型公寓、酒店式公寓中曼延開來，從高端的別墅項(xiàng)目到低端的廉租房都在搞精裝修。
精裝房，即是由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)外裝修整體方案，一步到位建造好，房產(chǎn)商銷售已經(jīng)完成裝修的商品房，購房者“拎包”即可入住，省時(shí)省力省心。但我們也注意到，往往有些客戶在入住前把好端端的精裝修“敲”掉，自行重新進(jìn)行二次裝修，造成極大的資源浪費(fèi)，令人痛心。說明這些精裝修達(dá)不到客戶的要求。
商品房的主體建造、室內(nèi)外裝修由地產(chǎn)商一體化開發(fā)建設(shè)，同時(shí)業(yè)主要求房子的質(zhì)量更好、價(jià)格更低，希望物有所值，物超所值。增大了開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，促使其作出有效的運(yùn)作手段和應(yīng)對策略。
1.精裝房分析
精裝房的含義是開發(fā)商從主體建設(shè)到成品裝修一條龍開發(fā)，其裝修部分包括室內(nèi)室內(nèi)防水、水電管線插口和控制等工程，入戶門、房門、內(nèi)外窗等門窗工程，室內(nèi)及陽臺(tái)的地面、墻面、天花等裝飾工程；提供廚具和衛(wèi)浴潔具，包括部分的燈具和家電；并保證裝修質(zhì)量和承諾維護(hù)服務(wù)。
1.1從開發(fā)商的角度：相對于毛坯房，精裝房增加了開發(fā)工作的范圍，增加管理的難度，延長建設(shè)的時(shí)間。精裝房建設(shè)責(zé)任的加大，對開發(fā)商的要求更高。
1.2從客戶的角度：，擔(dān)心精裝房的質(zhì)量是否保證、價(jià)錢是否合理、能否滿足業(yè)主的個(gè)性的多樣化要求。精裝房為客戶省去繁瑣的裝修工作，局部改動(dòng)和變動(dòng)亦簡易和方便。
1.3從建設(shè)的角度：前瞻的設(shè)計(jì)、過硬的質(zhì)量、精致的品味，使精裝房更受歡迎，易于銷售。集約式的、一次到位的建設(shè)避免了裝修噪聲的互相干擾，減少裝修粉塵、垃圾對環(huán)境的污染。
1.4從管理的角度：精細(xì)化管理、嚴(yán)格監(jiān)控確保高質(zhì)量；標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化施工建精品工程。采取材料團(tuán)購、流水配裝、機(jī)械施工措施，促使生產(chǎn)成本降低。
2.精裝房裝修設(shè)計(jì)及質(zhì)量管理策略
精裝房時(shí)代的來臨，對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。精裝房既要有全面解決家居標(biāo)準(zhǔn)化方案，又要有裝飾個(gè)性化的對策；既要保證所開發(fā)住宅的品高、質(zhì)優(yōu)，又要保證其價(jià)廉、好用；既加長項(xiàng)目建設(shè)周期、增大開發(fā)企業(yè)資金積壓，又增加裝修質(zhì)量責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。
精裝房開發(fā)建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，開發(fā)商應(yīng)具有精確把握市場動(dòng)向智慧、超前設(shè)計(jì)的理念、精細(xì)化管理的能力，有足夠的設(shè)計(jì)對應(yīng)策略，制訂詳細(xì)的裝修實(shí)施方案。進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，明析控制參數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，遵循工藝流程，標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范施工，建精品工程。
2.1精裝房裝修設(shè)計(jì)定位策略
房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)之初，通常會(huì)進(jìn)行一系列的調(diào)研及論證，為準(zhǔn)備開發(fā)的商品房項(xiàng)目進(jìn)行銷售定位，比如客戶的定位、建筑的定位、成本的定位等。精裝房的裝修設(shè)計(jì)無論是室外或室內(nèi)都要遵循商品房項(xiàng)目的一致性及整體性，精裝房工作在進(jìn)行到進(jìn)一步深入裝修設(shè)計(jì)時(shí)，首先考慮的應(yīng)該是精裝設(shè)計(jì)與商品房項(xiàng)目銷售定位相統(tǒng)一。另一方面即使是小項(xiàng)目的商品房開發(fā)，從立項(xiàng)運(yùn)作、設(shè)計(jì)，到建筑主體建成都要2-3年的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間內(nèi)會(huì)發(fā)生很多的變數(shù)，比如外部地理環(huán)境、客戶的購房取向、流行趨勢、建筑裝飾材料、設(shè)備的更新、相關(guān)的法律法規(guī)都會(huì)發(fā)生改變要，這時(shí)裝修設(shè)計(jì)就需要作出相應(yīng)的調(diào)整和修正，重新進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。這主要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行：
①根據(jù)外部環(huán)境的變化定位：從商品房所在地段的交通和地理環(huán)境的變化、區(qū)域功能調(diào)整、教育資源發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、智能化住宅設(shè)備的發(fā)展等方面分析，進(jìn)行最終裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整定位。
②根據(jù)客戶的需求定位：與簽約客戶進(jìn)行必要的交流，了解客戶喜好什么？追求什么？需求什么？討厭什么。明確作出詳細(xì)的客戶需求分析報(bào)告，以此為根據(jù)裝修設(shè)計(jì)師與開發(fā)營銷策劃部門再次進(jìn)行產(chǎn)品的裝修定位分析。
③根據(jù)營銷反饋信息調(diào)整定位：營銷方案是否符合市場，目標(biāo)客戶群體是否適宜，是否有調(diào)整的必要，裝修設(shè)計(jì)師密切與開發(fā)商營銷部門溝通，避免設(shè)計(jì)方案與營銷目標(biāo)脫節(jié)。
④根據(jù)新材料、新設(shè)備進(jìn)行定位：建筑裝飾材料及設(shè)備升級換代非常之快，設(shè)計(jì)單位應(yīng)掌握建筑裝飾材料領(lǐng)域的最新成果及市場動(dòng)向。最終裝修設(shè)計(jì)盡可能利用性能更好、成本更低、施工簡單的新材料和新設(shè)備進(jìn)行設(shè)計(jì)，與時(shí)共進(jìn)。
⑤根據(jù)流行趨勢進(jìn)行定位：大眾喜愛是之所以流行的原因，流行元素永遠(yuǎn)是營銷的手段。緊跟潮流、鎖定營銷目標(biāo)，運(yùn)用流行元素進(jìn)行設(shè)計(jì)定位。
⑥根據(jù)新的法律法規(guī)要求進(jìn)行定位：法律法規(guī)的安全、節(jié)能、再生等方面的要求符合社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的原則，以對社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)定位。
2.2靈動(dòng)空間裝修設(shè)計(jì)策略
房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目的前期工作中，委托相關(guān)的策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房項(xiàng)目的數(shù)據(jù)收集、分析，包括戶型及室內(nèi)空間的功能區(qū)的分析，設(shè)計(jì)公司根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，一般來說戶型空間是謀定的。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，框架結(jié)構(gòu)的住宅樓占的比重越來越大，樓房承重墻的數(shù)量的比例相對少了許多，為室內(nèi)空間的靈動(dòng)裝修設(shè)計(jì)帶來了更多的方便：
①盡量減少戶內(nèi)的非承重隔墻。在裝修時(shí)利用輕體隔墻或活動(dòng)隔墻，提高戶內(nèi)空間的可變性和靈動(dòng)性，以適應(yīng)不同客戶的要求；
②提高戶型在使用期內(nèi)的靈變性。住宅的設(shè)計(jì)壽命長達(dá)50年-100年，在這期間必然會(huì)進(jìn)行多次的重新裝修，有可能的話，會(huì)對戶內(nèi)空間的功能布局重新規(guī)劃以適應(yīng)新的要求，建議戶內(nèi)的水電及其它設(shè)備的暗裝管線避免大量裝于非承重墻內(nèi)(特別是主干管線)，方便以后的改造。
③水電及其它設(shè)備的接口、開關(guān)，既要考慮簡潔和靈動(dòng)空間的要求，又要方便使用。
2.3裝修成本控制策略
精裝房具有設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性與靈活性、施工規(guī)�；�、工藝流程化、管理驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)化、裝修組件工業(yè)化的特點(diǎn)，如何保證管理到位、采取得力的措施來控制成本的合理性是開發(fā)商和客戶共同關(guān)心的問題：
①統(tǒng)一設(shè)計(jì)，為客戶提供裝修方案菜單，避免了大量重復(fù)設(shè)計(jì)所帶來的高額設(shè)計(jì)費(fèi)用
②材料招標(biāo)，集團(tuán)式采購，或由生產(chǎn)廠家直接提供，減少中間環(huán)節(jié)，保證品質(zhì)、降低材料價(jià)格
③組件工廠定制，規(guī)范制作，節(jié)省損耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省時(shí)、省力、省心
④規(guī)范材料、施工、驗(yàn)收的管理工作，保證施工質(zhì)量，提高精裝房的品質(zhì)，讓客戶放心，同時(shí)節(jié)省后續(xù)維護(hù)的成本。
2.4組件配裝策略
注重模數(shù)設(shè)計(jì)，裝修模塊、組件集成開發(fā)，機(jī)械化加工，配套使用，流水組裝，降低裝修生產(chǎn)成本。
①利用市場成熟的裝修模塊、部品組件進(jìn)行裝修，比如套裝門、配套衛(wèi)浴、成套廚房、整體吊頂?shù)日w模塊嵌入裝修設(shè)計(jì)中。
②配套部件的開發(fā)、選用要注意2點(diǎn)：A尊重重行業(yè)模數(shù)；B同一部件，多系列配套設(shè)計(jì)，便于客戶選擇與搭配
2.5個(gè)性化菜單定制策略
精裝房如何克服標(biāo)準(zhǔn)化裝修的統(tǒng)一性和適應(yīng)客戶個(gè)性要求的多樣性的矛盾。太尊重客戶會(huì)造成精裝個(gè)性零碎，不方便飾材的統(tǒng)一采購、施工管理。唯一折衷的辦法是采取個(gè)性化菜單定制模式，制訂《全裝修菜單選擇表》給客戶多樣化的選擇和組合。
①裝修風(fēng)格菜單：根據(jù)樓盤的情況、設(shè)計(jì)出多種精裝方案供客戶選擇
②配裝部件菜單：配裝部件可以提多種品牌系列進(jìn)行選擇、搭配，方便自由組合形成多種風(fēng)格、色調(diào)的個(gè)性
③裝修材料菜單：選定一些好品菜單的材料，提供多材質(zhì)、多式樣的飾料供客戶挑選，打造不一樣的，自己喜歡的個(gè)性空間。
2.6材料的互換性和通用性策略
材料的互換性有材料的更多選擇和更換的便利，利于菜單材料的更多選擇及日后維護(hù)維修的更換，通用性設(shè)計(jì)特別適合水電設(shè)備的友好連接，其適用范圍廣，利于客戶的無障礙使用。
①選擇行業(yè)模數(shù)化標(biāo)準(zhǔn)材料及可能避免個(gè)性定制型材
②選擇施工工藝簡單、便于安裝及更換的材料及組件
③選擇較友好連接和標(biāo)準(zhǔn)配件，不使用特殊配件。
2.7標(biāo)準(zhǔn)裝修材料的選用策略
根據(jù)品牌、市場質(zhì)量、價(jià)格、規(guī)格等方面選定標(biāo)準(zhǔn)裝修材料，并制作好《精裝修標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料表》，材料選用策略如下：
①選用質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料：選擇市場品牌硬、質(zhì)量穩(wěn)定、規(guī)格統(tǒng)一的材料，并通過競標(biāo)或直購的方式降低材料價(jià)。
②多樣的品牌和材料規(guī)格：同一用途的材料可以多選一、二個(gè)品牌供客戶選用，多型號、多規(guī)格、多色樣、多色彩、多系列供客戶挑選使用。
2.8裝修施工質(zhì)量管理策略
裝修質(zhì)量直接影響精裝房的品質(zhì)，除了有好的設(shè)計(jì)方案外，精裝房的施工管理顯得尤為重要，需采取有力管理手段和有效的措施：
①制定管理方案：組織管理團(tuán)隊(duì)，明確分工責(zé)任。編制詳細(xì)管理實(shí)施方案，包括工程進(jìn)度、材料的采購與檢測、施工管理與安全措施、設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)及控制參數(shù)、裝修質(zhì)量驗(yàn)收的流程與方法。
②裝修施工企業(yè)的選擇：挑信譽(yù)好、有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的裝修公司�？疾炱涫欠窬哂写笠�(guī)模施工的能力、充足的資金周轉(zhuǎn)能力、良好的溝通能力，管理、施工人員是否具有上崗資格證。
③裝修材料管理：按裝修菜單和客戶自選定的材料菜單有步驟地進(jìn)行采購。主要材料進(jìn)場嚴(yán)格進(jìn)行建、施、監(jiān)三方共同簽證，按照材料的相關(guān)技術(shù)參數(shù)查驗(yàn)，保證裝修材料的高品質(zhì)。
④施工及安裝管理：實(shí)行封閉施工安全管理，管理、施工人員憑資格證上崗。監(jiān)管施工的工藝及流程是否正確，材料的使用配合比例是否適當(dāng)，相關(guān)參數(shù)是否達(dá)標(biāo)，養(yǎng)護(hù)、保護(hù)措施是否到位。注意保存材料樣本及施工現(xiàn)場影象資料。
⑤驗(yàn)收管理：嚴(yán)格按照工程驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，主要有兩個(gè)方面：A根據(jù)分項(xiàng)施工驗(yàn)收技術(shù)參數(shù)單項(xiàng)逐一檢驗(yàn)；B根據(jù)工藝流程系統(tǒng)地、有序地分步驗(yàn)收，特別注意隱蔽工程的驗(yàn)收。同時(shí)做好驗(yàn)收簽證的管理。
3.結(jié)語
商品房精設(shè)計(jì)、裝修是一個(gè)復(fù)雜的綜合工程，它要求開發(fā)商精確把握市場動(dòng)向，通過超前的設(shè)計(jì)、精細(xì)化管理為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化的、高品質(zhì)的、性價(jià)比高、能滿足客戶多樣個(gè)性化要求的產(chǎn)品。這不僅檢驗(yàn)開發(fā)商設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理的能力。亦考驗(yàn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體智慧和策略。
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