水電工程移民房屋補(bǔ)償單價(jià)測算分析

 摘要:水電工程移民房屋補(bǔ)償單價(jià)涉及人民切身利益，是移民、地方政府等關(guān)注的焦點(diǎn)。分析目前房屋補(bǔ)償單價(jià)測算的現(xiàn)狀以及目前面臨的新形勢和新要求，在基于現(xiàn)移民房屋補(bǔ)償單價(jià)測算的基礎(chǔ)上，從測算原則、前期策劃以及測算過程等方面提出移民房屋補(bǔ)償單價(jià)測算改進(jìn)的建議。

關(guān)鍵詞:單價(jià)測算;移民;房屋;前期策劃;安全性;功能性;居住性

引言

近年來，四川省水能資源開發(fā)已進(jìn)入快速開發(fā)階段，預(yù)計(jì)未來十年全省水利水電移民總量可達(dá)160余萬人。其中在建、擬建工程移民人數(shù)約60余萬人，移民安置任務(wù)重，移民穩(wěn)定壓力大，仍然是當(dāng)前及今后較長時(shí)期四川省移民工作的基本態(tài)勢。房屋作為移民的私有財(cái)產(chǎn)，補(bǔ)償單價(jià)的高低牽涉移民最切身的利益，進(jìn)而成為影響移民搬遷安置的一個(gè)重要因素。根據(jù)近年來的工作實(shí)踐，房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算已經(jīng)自成體系，但隨著社會的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在實(shí)踐過程中，房屋補(bǔ)償單價(jià)現(xiàn)有的測算方法在當(dāng)前形勢下并不完善，房屋補(bǔ)償單價(jià)測算方法的完善成為了移民工作中的重要研究問題之一。房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算方法是否科學(xué)客觀且符合目前面臨的新形勢和新要求，將成為影響移民搬遷安置工作推進(jìn)的重要因素之一。合理確定移民房屋補(bǔ)償單價(jià)，能夠促進(jìn)移民工作的和諧、順利推進(jìn)。

1移民房屋補(bǔ)償單價(jià)測算現(xiàn)狀

目前，水電工程移民房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算依據(jù)為DL/T5382—2007《水電工程建設(shè)征地移民安置補(bǔ)償費(fèi)用概(估)算編制規(guī)范》，房屋的補(bǔ)償以原有數(shù)量和結(jié)構(gòu)計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用。房屋補(bǔ)償費(fèi)用單價(jià)分結(jié)構(gòu)類型，按照典型設(shè)計(jì)的成果分析編制。主要工作過程為:在實(shí)物指標(biāo)工作成果的基礎(chǔ)上，規(guī)定各類房屋結(jié)構(gòu)(如鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)等)包含的主要工程，如土石方工程、混凝土及鋼筋混凝土工程、木結(jié)構(gòu)工程等;對每一類房屋結(jié)構(gòu)，選擇1座或多座典型房屋，按照新建房屋的要求進(jìn)行設(shè)計(jì);根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)“工程建設(shè)費(fèi)用”的規(guī)定、安置地的建筑工程造價(jià)依據(jù)和辦法編制典型房屋設(shè)計(jì)概算，推算房屋單位面積造價(jià)(元/m2)，并且單價(jià)中應(yīng)包括其他費(fèi)用部分;安置地有特殊要求的，如抗震要求等，應(yīng)在設(shè)計(jì)時(shí)統(tǒng)籌考慮;最后，測算結(jié)果提交相關(guān)方討論協(xié)商，并提交國家審批，實(shí)施過程中可視物價(jià)變化情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，且“只調(diào)增不調(diào)減”。在實(shí)際操作過程中，考慮到水電開發(fā)地區(qū)多處于高山峽谷區(qū)，移民生活水平普遍不高，居住條件較差，為保證移民居住水平達(dá)到或超過原有生活水平，保證搬遷后的建房需要，在選取房屋典型時(shí)，選擇庫區(qū)同種結(jié)構(gòu)中建設(shè)較為完善、水平中等或偏高的房屋作為測算典型來測算房屋單價(jià)。就目前情況來看，測算的房屋單價(jià)基本滿足移民自行建造房屋的需要。

2移民房屋建設(shè)面臨的新形勢和新要求

目前，隨著社會、經(jīng)濟(jì)、文化等的發(fā)展，相對于原來側(cè)重現(xiàn)狀房屋補(bǔ)償?shù)臏y算方法，建設(shè)時(shí)通常要結(jié)合一些新的形勢和要求進(jìn)行考慮，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

2.1政策的變化

移民搬遷安置分為集中安置和分散安置，對于集中安置的部分，需對集中居民點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃，2014年四川省結(jié)合實(shí)際制定出臺了《四川省“幸福美麗新村”規(guī)劃編制辦法和技術(shù)導(dǎo)則》，對新建各種規(guī)模的農(nóng)村居民聚居點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃提出了具體的指導(dǎo)要求，明確內(nèi)容上應(yīng)包括環(huán)境及建筑風(fēng)貌規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、市政工程規(guī)劃、村民住宅選型、綜合防災(zāi)規(guī)劃、投資估算等，技術(shù)導(dǎo)則在建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)、住宅建筑、公共服務(wù)設(shè)施、生產(chǎn)設(shè)施、景觀環(huán)境、歷史文化遺產(chǎn)與鄉(xiāng)土特色等方面給出了具體的規(guī)劃要求。在補(bǔ)償移民現(xiàn)狀房屋時(shí)，除了對房屋結(jié)構(gòu)本身進(jìn)行補(bǔ)償外，同時(shí)單列裝飾裝修補(bǔ)助，將窗、門、天花板、地板等具有特色建筑的部分作為裝修單獨(dú)進(jìn)行補(bǔ)助，而在上述導(dǎo)則中，明確農(nóng)村居民聚居點(diǎn)內(nèi)容上應(yīng)包括環(huán)境及建筑風(fēng)貌規(guī)劃，所以進(jìn)入農(nóng)村集中居民點(diǎn)的移民面臨不論補(bǔ)償?shù)姆课菔欠癜�含以上�?nèi)容，均需考慮新政策的要求進(jìn)行建房。

2.2移民意愿的變化

目前，四川省水電項(xiàng)目開發(fā)大部分分布于高山峽谷區(qū)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及移民生活水平、文化水平的提高，移民建房的意愿不僅限于現(xiàn)狀房屋的恢復(fù)建設(shè)，通常還會考慮在原有房屋的基礎(chǔ)上提高其安全性、功能性以及居住性等方面的水平。

2.3政府要求的變化

隨著時(shí)代的進(jìn)步，庫區(qū)的發(fā)展，地方政府在移民工作中，為了為移民爭取最大的利益，并考慮地區(qū)規(guī)劃的長遠(yuǎn)發(fā)展，在建房過程中，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，提出對應(yīng)的一些移民房屋建設(shè)范圍外的要求，導(dǎo)致房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏高，各方在房屋補(bǔ)償單價(jià)上的矛盾日趨凸顯。

3移民房屋補(bǔ)償單價(jià)測算分析及建議

現(xiàn)行房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算方法結(jié)合了移民房屋現(xiàn)狀，包括移民房屋的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償相對公平，標(biāo)準(zhǔn)易于把握，在工程實(shí)踐中基本可行，滿足移民建房需求，利于移民的妥善安置。但是在目前政策、移民意愿及地方政府要求等變化的新形勢和新要求下，房屋補(bǔ)償單價(jià)是移民、地方政府等各方關(guān)注的重點(diǎn)，也是利益博弈的焦點(diǎn)，各方對移民房屋補(bǔ)償單價(jià)的爭論在一定程度上影響了移民投資以及工作的和諧、穩(wěn)定推進(jìn)。這就要求房屋單價(jià)測算工作，更加規(guī)范、合理。移民房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算包括4個(gè)步驟:①選取移民房屋典型，現(xiàn)場勾勒草圖;②整理現(xiàn)場調(diào)查成果，完成還原設(shè)計(jì)圖;③計(jì)算工程量;④計(jì)算房屋單位平米面積的造價(jià)。而目前，針對水電工程移民房屋補(bǔ)償單價(jià)尚無規(guī)范的具體操作步驟，各項(xiàng)目操作方式及工作深度各不相同，造成移民房屋補(bǔ)償單價(jià)征求意見時(shí)存在分歧，協(xié)調(diào)變得復(fù)雜，且對后續(xù)房屋補(bǔ)償單價(jià)調(diào)整工作增加了難度。針對目前房屋補(bǔ)償單價(jià)測算現(xiàn)狀，結(jié)合其面臨的新形勢和新要求，需對房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算方法進(jìn)一步細(xì)化、合理化和規(guī)范化，建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行:(1)明確以移民房屋現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，并結(jié)合房屋安全性、功能性和居住性作為測算原則�，F(xiàn)行房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算均為重置價(jià)格。即，基于房屋現(xiàn)狀測算其新建的費(fèi)用作為補(bǔ)償費(fèi)用，側(cè)重對房屋現(xiàn)狀本身的賠償。但在目前面臨的新形勢和新要求下，僅考慮對房屋現(xiàn)狀本身的補(bǔ)償是不夠的，建議考慮移民建房時(shí)的實(shí)際情況，以及移民所處環(huán)境條件，房屋補(bǔ)償單價(jià)測算應(yīng)在房屋現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以結(jié)構(gòu)的安全、功能的完善、居住(生活)的方便為原則進(jìn)行房屋典型設(shè)計(jì)，按照典型設(shè)計(jì)的成果測算房屋補(bǔ)償單價(jià)。(2)規(guī)范外業(yè)工作，提前策劃，理清思路，明確任務(wù)。現(xiàn)行房屋補(bǔ)償單價(jià)在測算過程中，在整理內(nèi)業(yè)時(shí)有時(shí)計(jì)算工程量會出現(xiàn)問題，如某一尺寸未量，或者是項(xiàng)目歸類混淆，導(dǎo)致工程量無法計(jì)算。由于工程所在地區(qū)條件較差，為保證工作質(zhì)量、避免重復(fù)工作，建議在進(jìn)行房屋補(bǔ)償單價(jià)測算前應(yīng)根據(jù)房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算步驟，進(jìn)行詳盡的策劃，明確外業(yè)任務(wù)，做到有的放矢。策劃內(nèi)容建議包括:①明確房屋補(bǔ)償單價(jià)測算所需資料。房屋補(bǔ)償單價(jià)測算收集的材料應(yīng)包括項(xiàng)目所在地最新建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額及相關(guān)配套文件、建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范、人工費(fèi)文件、當(dāng)?shù)厥�、縣造價(jià)信息材料(需與測算的價(jià)格水平相同)、運(yùn)輸市場的運(yùn)輸單價(jià)或者當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)輸單價(jià)規(guī)定文件、房屋建設(shè)主材市場價(jià)格等。②根據(jù)實(shí)物指標(biāo)調(diào)查成果，科學(xué)確定典型房屋結(jié)構(gòu)及其個(gè)數(shù)。通過實(shí)物指標(biāo)調(diào)查成果，分析房屋結(jié)構(gòu)(包括框架、磚混、石木、土木、木結(jié)構(gòu)等)及其比重，最好是每種房屋結(jié)構(gòu)至少選取1座典型，比重較大的房屋結(jié)構(gòu)可選取多座典型進(jìn)行測算。③提前掌握工程量的計(jì)算方法以及計(jì)價(jià)定額，明確各結(jié)構(gòu)房屋典型包含的項(xiàng)目以及工程量計(jì)算時(shí)計(jì)價(jià)定額規(guī)定的計(jì)算單位。房屋由建筑與裝飾工程、安裝工程兩大部分構(gòu)成，建筑與裝飾工程包括土石方工程、砌筑工程、混凝土和鋼筋混凝土工程、木結(jié)構(gòu)工程、樓地面工程、門窗工程等，安裝工程包括給排水工程、照明工程等，根據(jù)各房屋結(jié)構(gòu)類型的不同包括的項(xiàng)目也就不同。以磚混結(jié)構(gòu)房屋為例，其包含項(xiàng)目及工程量計(jì)算時(shí)計(jì)價(jià)定額規(guī)定的計(jì)算單位如表1所示。根據(jù)現(xiàn)狀房屋實(shí)際情況及還原設(shè)計(jì)確定典型房屋包含的項(xiàng)目。(3)結(jié)合房屋戶型、功能、安全、外觀等，選擇庫區(qū)具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型�，F(xiàn)行房屋補(bǔ)償單價(jià)測算中，選擇房屋典型時(shí)，要求選擇庫區(qū)具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型，但其具體要求并不明確、未細(xì)化。建議房屋補(bǔ)償單價(jià)測算應(yīng)以典型房屋現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，選擇功能較為完善、結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定、居住生活方便、外觀具有當(dāng)?shù)仄毡樘厣�，具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型。其中，房屋功能分區(qū)設(shè)置應(yīng)合理(應(yīng)包含臥室、起居室(廳)、廚房和衛(wèi)生間等基本空間);盡量選擇結(jié)構(gòu)上安全的，如基礎(chǔ)的形式、尺寸及埋深應(yīng)較為合理，梁、板、柱形式及尺寸，鋼筋含量基本滿足當(dāng)?shù)乜拐鹆叶鹊燃壱�求�?具備一般居住條件的，例如水、電、路均通，地面、墻面、天棚做過處理，外觀上具備當(dāng)?shù)仄毡樘厣?門窗洞口、欄桿和屋檐等)的建筑。這就避免了在實(shí)施過程中調(diào)整房屋單價(jià)時(shí)，產(chǎn)生關(guān)于房屋安全性、功能性、居住性要求的質(zhì)疑，從而在調(diào)整時(shí)僅調(diào)整由于價(jià)格水平變化帶來的人工、材料及政策性的變化，以使投資可控。(4)及時(shí)整理調(diào)查成果，修正原房屋不符合強(qiáng)制規(guī)定的或建設(shè)不規(guī)范的地方，完成還原設(shè)計(jì)圖。移民房屋一般并不是按照專門的設(shè)計(jì)圖紙建造的，通常是移民根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境條件、民俗特色及其生活習(xí)慣，從方便生產(chǎn)生活的角度隨個(gè)人心意選擇房型進(jìn)行修建的。其在基礎(chǔ)、梁、柱、板等的形式及尺寸上均不規(guī)范。現(xiàn)行的房屋補(bǔ)償單價(jià)測算按照其現(xiàn)狀進(jìn)行還原，測算單價(jià)�？紤]到移民建房的新形勢和新要求，在測算房屋補(bǔ)償單價(jià)時(shí)，應(yīng)將基礎(chǔ)、梁、柱、板等重要結(jié)構(gòu)部分，按地區(qū)抗震烈度等級設(shè)計(jì)，保證移民建房安全;移民建房過程中，起同等作用的柱、梁、板等，由于其一般為就地取材，且不是統(tǒng)一加工的，故各尺寸各不相同，有相差微小的，也有相差甚遠(yuǎn)的，在保證安全的前提下，可取其平均值作為其尺寸基準(zhǔn)，避免完全按照原狀測算，不能滿足實(shí)際建房的要求。(5)規(guī)范編制概算，按照權(quán)威部門發(fā)布的信息并結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況確定人工費(fèi)及材料費(fèi)。農(nóng)村房屋建設(shè)一般由親戚鄰里幫助修建，建造時(shí)人員流動性大，時(shí)間隨意，并且一般不支付人工費(fèi);建筑材料，如砂、石、木材等均就地取材，花費(fèi)較少。對應(yīng)的人工消耗及材料消耗不易準(zhǔn)確量化�，F(xiàn)行規(guī)范并未細(xì)化如何采用該數(shù)據(jù)，目前的項(xiàng)目對于人工費(fèi)均統(tǒng)一采用造價(jià)部門公布的人工費(fèi)，具有一定的權(quán)威性，也得到各方認(rèn)可。但是，材料價(jià)格有多種方式:一是，采用造價(jià)信息價(jià)格加運(yùn)至工地運(yùn)費(fèi);二是，采用造價(jià)信息價(jià)格、市場價(jià)格進(jìn)行綜合考慮;三是，部分地材，如砂、石等，采用自采價(jià)格，其余采用造價(jià)信息價(jià)格，并考慮一定的價(jià)格變化趨勢，綜合得出材料的單價(jià)。由于缺乏統(tǒng)一性，這往往也成為各方爭論的焦點(diǎn)。在現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，造價(jià)信息價(jià)格基本能反映其涵蓋地區(qū)價(jià)格情況，較偏遠(yuǎn)的地區(qū)在此基礎(chǔ)上計(jì)算其運(yùn)費(fèi)，二者之和作為其材料價(jià)格較為合理;但由于地方建設(shè)的集中性、突發(fā)性等原因，導(dǎo)致部分材料價(jià)格與造價(jià)信息價(jià)格存在偏差。由于影響房屋造價(jià)程度較大的基本為其結(jié)構(gòu)對應(yīng)的主材，建議主要材料價(jià)格的采用按照權(quán)威部門發(fā)布的造價(jià)信息并結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行確定，而其他對房屋單價(jià)影響較小的材料采用權(quán)威部門發(fā)布的造價(jià)信息。主要材料價(jià)格的計(jì)算公式為標(biāo)準(zhǔn)材料價(jià)格=造價(jià)信息價(jià)格+運(yùn)至施工地的運(yùn)費(fèi)(1)運(yùn)至施工地的運(yùn)費(fèi)=運(yùn)距×運(yùn)輸單價(jià)(2)計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)材料價(jià)格后，對比實(shí)際建材市場材料價(jià)格，合理確定。原則上，采用標(biāo)準(zhǔn)材料價(jià)格。

4結(jié)論

(1)根據(jù)工程實(shí)踐，結(jié)合目前房屋建設(shè)的新形勢和新要求，提出房屋補(bǔ)償單價(jià)的測算原則。即，以移民房屋現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，并結(jié)合房屋安全性、功能性和居住性進(jìn)行測算。(2)在進(jìn)行選取房屋典型調(diào)查工作前，應(yīng)提前策劃，厘清思路，明確任務(wù)，包括房屋補(bǔ)償單價(jià)測算所需資料、確定典型房屋結(jié)構(gòu)及其個(gè)數(shù)的方法、各結(jié)構(gòu)房屋典型包含的項(xiàng)目以及工程量計(jì)算時(shí)計(jì)價(jià)定額規(guī)定的計(jì)算單位;結(jié)合房屋戶型、功能、安全、外觀等，選擇庫區(qū)具有廣布性和代表性的房屋作為測算典型;及時(shí)整理調(diào)查成果，完成還原設(shè)計(jì)圖時(shí)，應(yīng)對原房屋不符合強(qiáng)制規(guī)定的或是建設(shè)不規(guī)范的地方進(jìn)行修正;規(guī)范編制概算，人工費(fèi)及材料費(fèi)按照權(quán)威部門發(fā)布的信息并結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行確定。(3)需要進(jìn)一步優(yōu)化的方面。通過以上分析及建議，可規(guī)范房屋補(bǔ)償單價(jià)測算的具體操作步驟，統(tǒng)一各項(xiàng)目操作方式及工作深度，提出適應(yīng)新形勢和新要求下的房屋單價(jià)測算方法。在移民房屋單價(jià)測算后，需征求各方意見;改進(jìn)測算方法后，在一定程度上可提高房屋單價(jià)測算的規(guī)范性及合理性，減少爭議。實(shí)際操作中，房屋補(bǔ)償單價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)一直是個(gè)長期的博弈過程，需進(jìn)一步研究解決方法。