隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷加深以及持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了持續(xù)的寒冬，各房地產(chǎn)企業(yè)為加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度都采用“三邊工程”，這對(duì)成本管控提出更高的要求。模擬清單就這樣應(yīng)運(yùn)而生。
模擬清單與正常清單招標(biāo)并沒(méi)有兩樣。只是模擬工程量清單編制水平很重要。模擬清單是用來(lái)做單價(jià)合同的，工程量是虛擬的。因此清單工程量與實(shí)施的工程量越接近就越真實(shí)反映實(shí)際造價(jià)，也對(duì)減少不平衡報(bào)價(jià)有好處。
先簡(jiǎn)單介紹一下模擬工程量清單的編制注意事項(xiàng)：
1)選擇好參照工程，根據(jù)工程設(shè)計(jì)方案、地質(zhì)條件、擬采用的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、裝飾材料及范圍等，進(jìn)一步與建設(shè)和設(shè)計(jì)單位溝通。選擇好一個(gè)恬當(dāng)?shù)墓こ套鰹閰⒄帐侵陵P(guān)重要的!
2)對(duì)參照工程與擬建工程的差異進(jìn)行比較，對(duì)工程量進(jìn)行調(diào)整。并對(duì)可能出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)要注意，能在清單工程量中有預(yù)計(jì)的在清單量中反映，清單中不能直接反映出來(lái)，可以在招標(biāo)文件中采取相應(yīng)的措施完善。
“總包合同金額只是憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估出來(lái)的，無(wú)法作為合同控制的金額。”
“我們總包合同結(jié)算金額往往與合同金額相差很大，無(wú)法直接評(píng)判總包合同成本控制如何。”
“過(guò)程中很多定額中沒(méi)有包含的內(nèi)容都要和施工單位扯半天，價(jià)格不談好施工單位根本不做或者就是報(bào)個(gè)高于市場(chǎng)的價(jià)格，為了保證施工進(jìn)度，我們只有妥協(xié)......”
在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研過(guò)程中，以上問(wèn)題是我們經(jīng)常從成本經(jīng)理、副總甚至總經(jīng)理口中聽(tīng)到的，其實(shí)這些問(wèn)題的背后就是總包合同計(jì)價(jià)方式所帶來(lái)的。
“三邊工程”在項(xiàng)目前期往往無(wú)法出一套完整的施工圖，所以無(wú)法進(jìn)行施工圖預(yù)算，更無(wú)法通過(guò)總價(jià)包干的方式來(lái)確定總包合同金額，現(xiàn)在大部分的企業(yè)都是采用“定額計(jì)價(jià)”方式，也就帶來(lái)了上面的困惑。
那我們?cè)撊绾蝸?lái)扭轉(zhuǎn)這個(gè)不利的局面呢?首先就要先了解定額計(jì)價(jià)。
001 “定額計(jì)價(jià)”模式：招標(biāo)、施工、結(jié)算上面臨成本管控風(fēng)險(xiǎn)
“定額計(jì)價(jià)”是指在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確要求投標(biāo)人在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，以選用當(dāng)?shù)氐亩~作為依據(jù)，提出工程造價(jià)稅前上下浮比例的高低，代替工程總造價(jià)的多少進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)以各投標(biāo)人所報(bào)的比例多少，結(jié)合所報(bào)工期和質(zhì)量承諾、施工組織設(shè)計(jì)及企業(yè)施工業(yè)績(jī)等其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)審，最終確定中標(biāo)人的一種招標(biāo)方式。
由于“定額計(jì)價(jià)”有著對(duì)招標(biāo)人能力要求相對(duì)不高以及定標(biāo)速度快的優(yōu)點(diǎn)，所以在西南大部分的企業(yè)都會(huì)采取這種模式。經(jīng)筆者調(diào)查，在2010年前XX本土企業(yè)都會(huì)采用“定額計(jì)價(jià)”模式，2010年后XX本土標(biāo)桿企業(yè)開(kāi)始逐步放棄“定額計(jì)價(jià)”。
為什么本土標(biāo)桿企業(yè)會(huì)放棄使用10余年的計(jì)價(jià)方式呢?主要原因是“定額計(jì)價(jià)”不管是在招標(biāo)、施工過(guò)程、竣工結(jié)算上都面臨很多成本管控風(fēng)險(xiǎn)。
1.招標(biāo)階段：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)知
合同總金額：“定額計(jì)價(jià)”在招標(biāo)階段只是比對(duì)工程造價(jià)稅前的下浮比例，往往不會(huì)關(guān)注合同金額的問(wèn)題，所以在合同簽訂時(shí)都會(huì)出現(xiàn)由招標(biāo)經(jīng)辦人或者成本部經(jīng)理根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)估算一個(gè)合同金額，這就造成合同金額無(wú)法作為成本控制的依據(jù)，在合同審批時(shí)總經(jīng)理無(wú)法評(píng)估合同金額的合理與否，更無(wú)法知道總包合同的預(yù)計(jì)成本究竟是多少。
定額子目數(shù)量：“定額計(jì)價(jià)”模式會(huì)在合同中會(huì)約定選取某地的定額作為計(jì)價(jià)方式，而招標(biāo)時(shí)也無(wú)法判斷定額中的子目是否完全滿(mǎn)足項(xiàng)目，這也為以后因?yàn)槎~子目缺失產(chǎn)生的糾紛埋下了隱患。
定額子目單價(jià)：由于“定額計(jì)價(jià)”是采取總體下浮的方式，無(wú)法得知每項(xiàng)定額子目下浮比例是否合理，到底施工單位賺在哪里虧在哪里，都無(wú)法得知，更無(wú)法在過(guò)程中管控。
2.過(guò)程階段：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控制
總分包界面不清：“定額計(jì)價(jià)”由于本身就是為追求快速定標(biāo)而產(chǎn)生的，所以開(kāi)發(fā)商往往沒(méi)考慮總包合同的施工界面，合同中往往都是簽一個(gè)大的施工范圍，這就會(huì)造成總分包界面不清晰，總包單位往往會(huì)用這種灰色地帶選取有利潤(rùn)的部分來(lái)做，盡可能推脫利潤(rùn)少或者虧錢(qián)部分，迫使開(kāi)發(fā)商增加分包，加大管理難度，出現(xiàn)延誤進(jìn)度的情況。
定額子目計(jì)價(jià)：定額由于本身的時(shí)效性限制，造成定額子目單價(jià)與市場(chǎng)價(jià)有差異，成本管理部要投入大量精力對(duì)不同定額中的某項(xiàng)材料價(jià)格或者人工單價(jià)進(jìn)行核價(jià)，特別是變更簽證時(shí)尤為突出，無(wú)法發(fā)揮成本控制的職能。
3.結(jié)算階段：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法判斷
定額爭(zhēng)議：為了解決定額本身的不足，當(dāng)?shù)亟ㄎ蛘咴靸r(jià)站會(huì)出臺(tái)很多相關(guān)配套的文件，在辦理結(jié)算過(guò)程開(kāi)發(fā)商與施工單位中不光會(huì)對(duì)定額本身有爭(zhēng)議，也會(huì)對(duì)這些相關(guān)配套文件產(chǎn)生爭(zhēng)議，更大的爭(zhēng)議是變更簽證如何選取合適的定額，這不光讓開(kāi)發(fā)商面對(duì)這些問(wèn)題無(wú)法做出準(zhǔn)確的判斷，更無(wú)法判斷出結(jié)算完成的時(shí)間，往往到后期采取打包辦理簽證變更然后討價(jià)還價(jià)的方式解決，但這塊成本的實(shí)際情況如何其實(shí)無(wú)法判斷。
結(jié)算偏差：無(wú)法判斷結(jié)算金額的合理性，結(jié)算與實(shí)際金額偏差過(guò)大，雖然有的企業(yè)會(huì)采用目標(biāo)成本對(duì)比的方式，但是對(duì)單個(gè)合同金額的合理性來(lái)說(shuō)也是無(wú)法把控的。
在“三邊工程”不能改變的情況下怎樣規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)呢?我們建議采用模擬清單模式。
002 “模擬清單”模式：具備對(duì)成本可審、可知、可控的優(yōu)點(diǎn)
“模擬清單”主要應(yīng)用于港資企業(yè)、內(nèi)地一些標(biāo)桿企業(yè)，西南區(qū)域標(biāo)桿企業(yè)在2010年后逐步開(kāi)始使用。“模擬清單”與清單招標(biāo)最大的區(qū)別在于工程量的確定，模擬清單的工程量是在沒(méi)有圖紙的情況下虛擬的，模擬清單強(qiáng)調(diào)的是單價(jià)包干，它有以下優(yōu)點(diǎn)：
1.招標(biāo)階段對(duì)成本可審
“模擬清單”可以在無(wú)圖的情況下編制出清單，列出每項(xiàng)工程的單價(jià)，有助于高層在審核總包合同金額時(shí)進(jìn)行直觀(guān)判斷。
2.過(guò)程階段對(duì)成本可知
在項(xiàng)目過(guò)程中，成本管理部可以通過(guò)單方造價(jià)結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度，能直接看出目前總包合同的已發(fā)生成本是多少。
3.結(jié)算階段對(duì)成本可控
“模擬清單”在項(xiàng)目過(guò)程中會(huì)通過(guò)施工圖預(yù)算對(duì)清單中的暫定工程量刷新，可以使總包合同形成總價(jià)固定合同，在結(jié)算辦理時(shí)僅需要加上簽證變更部分，在投標(biāo)時(shí)施工單位已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商對(duì)清單內(nèi)容達(dá)成一致，會(huì)減少爭(zhēng)議，結(jié)算金額可控范圍增大。
目前模擬清單主要分為國(guó)家規(guī)范工程清單和企業(yè)自編工程清單，這兩種清單的區(qū)別在哪里，各自?xún)?yōu)點(diǎn)又有哪些?
下面以X企和L企為例，通過(guò)表格、計(jì)價(jià)規(guī)范、不足之處等維度來(lái)對(duì)其工程量清單進(jìn)行對(duì)比，看這兩種清單模式分別適合什么樣的企業(yè)。
首先，在清單計(jì)價(jià)模板上，L企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身需要編制模板，根據(jù)構(gòu)件劃分清單內(nèi)容，便于快速測(cè)算單方造價(jià);X企業(yè)根據(jù)國(guó)家模板編制，無(wú)需自己設(shè)計(jì)模板，可以快速開(kāi)展清單編制。
其次，在計(jì)價(jià)規(guī)范上，L企業(yè)采用企業(yè)自己編制工作內(nèi)容以及計(jì)算方式，更有利于開(kāi)發(fā)商控制成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);X企業(yè)采取國(guó)家計(jì)價(jià)規(guī)范，通用性強(qiáng)，由于是國(guó)家規(guī)定的清單內(nèi)容，不易發(fā)生爭(zhēng)議，發(fā)生爭(zhēng)議易解決。
再次，在不足之處上，對(duì)于L企業(yè)來(lái)說(shuō)，一來(lái)，對(duì)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累要求較高，需要有過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的清單招標(biāo)沉淀以及成本數(shù)據(jù)庫(kù)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等才能形成適合企業(yè)自己的清單模板;二來(lái)，需要一定市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)，由于企業(yè)編制的清單規(guī)范帶有一定的不公平性，所以只有開(kāi)發(fā)企業(yè)具有市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)才有施工單位響應(yīng);三來(lái)，發(fā)生爭(zhēng)議不易解決，由于清單模板以及清單規(guī)范由企業(yè)自己編制，如果發(fā)生爭(zhēng)議，無(wú)法通過(guò)造價(jià)站進(jìn)行解決，只有通過(guò)法律途徑。而對(duì)于X企業(yè)而言，由于采用國(guó)家編制清單規(guī)范，無(wú)法為某一類(lèi)或者某一項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)。
通過(guò)以上對(duì)比不難看出，企業(yè)自編工程量清單適合對(duì)清單編制比較熟悉，同時(shí)通過(guò)模擬清單模式運(yùn)作過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè);國(guó)家規(guī)范工程量清單適合才剛剛使用模擬清單招標(biāo)的企業(yè)。
003 “模擬清單”模式：具備對(duì)成本可審、可知、可控的優(yōu)點(diǎn)
對(duì)于“模擬清單”來(lái)說(shuō)，最重要的在于確定清單中應(yīng)該包含哪些項(xiàng)目、每項(xiàng)包含哪些工作內(nèi)容以及每項(xiàng)的單價(jià)如何測(cè)算準(zhǔn)確。主要是從以下兩個(gè)方面入手：
1.積累典型項(xiàng)目
清單工作項(xiàng)以及工作內(nèi)容的梳理工作，最簡(jiǎn)便且能結(jié)合企業(yè)自身情況的，就是選取企業(yè)自己的項(xiàng)目：一是已經(jīng)進(jìn)入總包結(jié)算階段的項(xiàng)目，根據(jù)結(jié)算結(jié)合工程量清單模板梳理出自己企業(yè)的工程量清單;二是施工圖完成正在施工的項(xiàng)目，在辦理施工圖預(yù)算時(shí)要求按照工程量清單編制。
2.進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析
在完成典型項(xiàng)目積累后，就要對(duì)結(jié)算或者預(yù)算進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：一是綜合單價(jià)經(jīng)濟(jì)分析表，通過(guò)對(duì)綜合單價(jià)的組成分析，可以明確每個(gè)單價(jià)的由來(lái)，在新項(xiàng)目相同業(yè)態(tài)采用模擬清單招標(biāo)時(shí)可以進(jìn)行比對(duì)，防止出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià);二是建造標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)單價(jià)都需要對(duì)應(yīng)一個(gè)建造標(biāo)準(zhǔn)，不然單價(jià)就毫無(wú)意義，通過(guò)對(duì)建造標(biāo)準(zhǔn)的積累可以打造產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，同時(shí)可以指導(dǎo)新項(xiàng)目同業(yè)態(tài)建造標(biāo)準(zhǔn)的制定。
那么，模擬清單的編制依據(jù)及編制要點(diǎn)有哪些呢?
1.編制依據(jù)
以L(fǎng)企為例，應(yīng)明確每部分編制依據(jù)的主責(zé)部門(mén)，要求各部門(mén)提供的資料及時(shí)完整，保證“模擬清單”的準(zhǔn)確性。
2.編制要點(diǎn)
施工界面劃分清晰，清單項(xiàng)目要全面，保證清單項(xiàng)目的準(zhǔn)確性，防止過(guò)程中因?yàn)槭┕そ缑娌磺逡约扒鍐雾?xiàng)目不全引起的糾紛;對(duì)于暫定量項(xiàng)目，綜合單價(jià)閉口包干，工程量根據(jù)施工圖調(diào)整，形成總價(jià)包干合同;對(duì)于非暫定量項(xiàng)目，采用閉口總包干，如措施費(fèi)等;與計(jì)價(jià)規(guī)范的差異項(xiàng)需特別說(shuō)明，防止由此引發(fā)的糾紛。
004 “模擬清單”招標(biāo)文件的控制要點(diǎn)
“模擬清單”編制完成后，在形成招標(biāo)文件時(shí)需要明確以下要點(diǎn)：
1.合同總價(jià)修正約定
約定合同金額為暫定，除總價(jià)包干項(xiàng)目外其余項(xiàng)目按照綜合單價(jià)包干，出圖后按照施工圖預(yù)算調(diào)整總價(jià)，形成總價(jià)包干合同，結(jié)算時(shí)按照總價(jià)+變更方式辦理。
2.零星項(xiàng)目計(jì)價(jià)約定
采保費(fèi)計(jì)取方式，主要是甲供材料由乙方下貨、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸、保管收取的費(fèi)用;零星用工價(jià)格，需特別明確窩工單價(jià)，減少因意外停工而產(chǎn)生的窩工費(fèi);工程量清單外項(xiàng)目計(jì)價(jià)方式，如：若由于發(fā)包人要求的設(shè)計(jì)變更，工程數(shù)量有所增減或工程質(zhì)量有所改變，而有關(guān)工作與合同原來(lái)的工作相類(lèi)似，則其增減費(fèi)用按原合同單價(jià)或采取原合同單價(jià)為換算基礎(chǔ)調(diào)整而得的單價(jià)計(jì)價(jià);若沒(méi)有適當(dāng)?shù)膿Q算基礎(chǔ)，則采用公平合理的市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)，相關(guān)市場(chǎng)價(jià)的確定除需考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格水平外，還需考慮投標(biāo)時(shí)合同單價(jià)之價(jià)格水平，從而推算出新單價(jià);也可采用發(fā)包人與承包人在專(zhuān)用條款中約定的其他方法計(jì)取費(fèi)用;合同金額及付款額則隨增減費(fèi)用而相應(yīng)調(diào)整。
3.招標(biāo)用圖要求
仍需向投標(biāo)單位提供最基本的圖紙，盡可能減少施工單位自行判斷內(nèi)容，保證各施工單位對(duì)清單內(nèi)容理解程度一樣，如地上地下面積、標(biāo)段劃分圖、房型示意圖、平面布置圖、業(yè)態(tài)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、地下室范圍、地下室豎向布置圖及標(biāo)高等，防止投標(biāo)時(shí)相差懸殊。
