摘?要：本文通過(guò)對(duì)高級(jí)酒店和高檔辦公樓的內(nèi)部精裝修施工管理出發(fā)，探討如何通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目中成本控制的事先控制之一即設(shè)備材料的合理選型選擇，成本控制的事中控制之一即實(shí)施階段的有效管理，以及事后控制之一即嚴(yán)格的驗(yàn)收使用管理，使之達(dá)到既能滿(mǎn)足項(xiàng)目本身的銷(xiāo)售及使用要求又能對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效合理控制。
關(guān)鍵詞：精裝修；成本控制；建筑
1前言
精裝修項(xiàng)目相比較土建及其它專(zhuān)業(yè)工程而言，其過(guò)程涉及的材料部品及相關(guān)分包配合的重要與密切程度、專(zhuān)業(yè)化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，部分項(xiàng)目需要在邊施工邊設(shè)計(jì)中進(jìn)行，因而對(duì)其成本的過(guò)程控制要求也更高。從項(xiàng)目全面管理的角度分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目的精裝修主要在以下幾個(gè)階段嚴(yán)格掌控才能落實(shí)真正意義上的成本控制，才能真正做到以相對(duì)較低的成本來(lái)達(dá)成較高性?xún)r(jià)比的精裝修成品房。
2項(xiàng)目策劃與決策階段
精裝修項(xiàng)目的策劃與決策階段也就是前期的成本控制，主要指前期的精裝修產(chǎn)品定位高低、裝飾風(fēng)格等方面問(wèn)題的控制。按項(xiàng)目全面管理理論，此階段所確定的費(fèi)用約占精裝修項(xiàng)目成本的70%。由于策劃、決策階段的成果直接導(dǎo)致產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的優(yōu)劣，并直接影響今后精裝修成品房的定位銷(xiāo)售。因此項(xiàng)目前期決策的關(guān)鍵是要緊緊抓住目標(biāo)客戶(hù)的心理與目前市場(chǎng)同類(lèi)型成品房的主流方向，避免走彎路，盡量做到從源頭控制精裝修成本。
3項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制
項(xiàng)目前期實(shí)施階段的成本控制主要體現(xiàn)在招標(biāo)過(guò)程及評(píng)標(biāo)過(guò)程的嚴(yán)格控制。經(jīng)過(guò)前期考察后遴選的施工單位應(yīng)處于同一梯隊(duì)，否則過(guò)于懸殊的報(bào)價(jià)會(huì)讓業(yè)主承擔(dān)較大的不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。
目前施工單位習(xí)慣采用不平衡（風(fēng)險(xiǎn)）報(bào)價(jià)法來(lái)投標(biāo)報(bào)價(jià)，此類(lèi)方法對(duì)于后期地產(chǎn)公司的成本控制會(huì)有一定難度及不確定性。
�。�1）不同檔次單位報(bào)價(jià)會(huì)非常懸殊，需結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位嚴(yán)加分析，尋找匹配度最高的施工單位。
�。�2）投標(biāo)單位采用常規(guī)材料報(bào)高價(jià)，特殊材料報(bào)低價(jià)：如，石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規(guī)的施工項(xiàng)目故意比正常報(bào)價(jià)抬高20%或以上；而把不太確定的石材、花飾、藝術(shù)飾件故意壓低單價(jià)，或投標(biāo)時(shí)送品質(zhì)相對(duì)較差的樣品，以備將來(lái)設(shè)計(jì)或業(yè)主自行調(diào)整。因?yàn)閺捻?xiàng)目實(shí)際運(yùn)作一般規(guī)律分析來(lái)看，石膏板吊頂、乳膠漆這些常規(guī)項(xiàng)目是不太會(huì)變更的，而那些具有特殊效果的關(guān)鍵部品、飾面材料極有可能通過(guò)其后期的雙向“公關(guān)活動(dòng)”來(lái)達(dá)到修改或調(diào)整的目的，從而為其爭(zhēng)取最大利潤(rùn)空間，給業(yè)主成本控制增加相當(dāng)難度。具體針對(duì)這種情況可以采取如下辦法解決：
�、僭谠�(xún)標(biāo)中要求投標(biāo)單位明示關(guān)鍵材料、部品投標(biāo)、樣品的供應(yīng)商、聯(lián)系電話(huà)及提供樣品的大幅面數(shù)碼照片或?qū)嶋H設(shè)計(jì)規(guī)格的樣品以備核查；
�、诓扇≡谒型稑�(biāo)單位中按最優(yōu)供樣單位統(tǒng)一調(diào)整，或以樣品與報(bào)價(jià)性?xún)r(jià)比最高的為基準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià)調(diào)整比較，或詢(xún)標(biāo)時(shí)要其承諾當(dāng)其供應(yīng)的材料不符合業(yè)主要求時(shí)，施工單位按業(yè)主方提供的樣品采供，差價(jià)上浮率在25%以下時(shí)不作任何補(bǔ)差來(lái)進(jìn)行預(yù)先設(shè)防。
�、鄢容^易于管理的物資如空調(diào)、潔具類(lèi)采購(gòu)由業(yè)主自行落實(shí)外，其它材料業(yè)主可以安排指定合格供應(yīng)商，采取貼明點(diǎn)方式進(jìn)行單價(jià)調(diào)整；明點(diǎn)一律在報(bào)價(jià)書(shū)中預(yù)先投報(bào)，業(yè)主通過(guò)詢(xún)標(biāo)控制其“明點(diǎn)”在5%—20%這個(gè)范圍內(nèi)，這個(gè)范圍在目前裝飾行情中雙方比較易于接受。
�、軐�(duì)不合理的報(bào)價(jià)部分詢(xún)價(jià)時(shí)嚴(yán)格把控，堅(jiān)決杜絕不平衡報(bào)價(jià)。
�、荼M量按項(xiàng)目的重要程度選擇一定數(shù)量的匹配單位進(jìn)行投標(biāo)，以控制絕對(duì)品質(zhì)；對(duì)于預(yù)中標(biāo)擬承擔(dān)的項(xiàng)目經(jīng)理班子的綜合能力必須進(jìn)行考察，必要時(shí)可結(jié)合書(shū)面形式考察其理論與實(shí)際的綜合能力，以避免企業(yè)牌子很大具體承擔(dān)實(shí)施的管理者能力薄弱造成組織管理失效。
4施工過(guò)程階段的成本控制
施工過(guò)程實(shí)施控制的成本基本達(dá)到了項(xiàng)目總成本的90%以上，通過(guò)業(yè)主在實(shí)施過(guò)程中的努力還可以針對(duì)不同項(xiàng)目適度挖潛，以降低最終造價(jià)。
4.1?熟悉施工圖紙，對(duì)即將實(shí)施的項(xiàng)目有整體控制思路
突出重點(diǎn)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工作上尋求降低造價(jià)的可行性方案，會(huì)同設(shè)計(jì)、監(jiān)理共同掌控；作為業(yè)主，一定得有自己的主見(jiàn)，避免盲從設(shè)計(jì)師。
4.2?加強(qiáng)工程的現(xiàn)場(chǎng)管理
業(yè)主應(yīng)要求施工單位增加精裝修項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的成品保護(hù)投入，特別在項(xiàng)目后期時(shí)段對(duì)地板、石材瓷磚類(lèi)的陽(yáng)角、門(mén)窗套等的保護(hù)。良好的成品保護(hù)可以大大降低交付后客戶(hù)的投訴率與返修率，節(jié)約保修的人力、物力成本。
另外還應(yīng)加強(qiáng)成品安裝后項(xiàng)目局部修整工作的監(jiān)督力度，避免邊“修復(fù)”邊“破壞”。如切實(shí)加強(qiáng)衛(wèi)生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理，項(xiàng)目參與各方應(yīng)嚴(yán)格控制防水施工過(guò)程的隱蔽工作，堅(jiān)持一戶(hù)一驗(yàn)，三次試驗(yàn)，務(wù)必做到徹底杜絕滲漏隱患。
如加強(qiáng)各類(lèi)電氣安裝管線(xiàn)的隱蔽資料收集整理，除在竣工圖中標(biāo)明外，每套精裝修房還必須建立管線(xiàn)走向的照片整理收集工作，要求做到隨竣工資料一并交付客戶(hù)。今后客戶(hù)可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進(jìn)行個(gè)性化裝飾而不用擔(dān)心對(duì)原隱蔽工程的破壞，從而間接地降低成本。
加強(qiáng)過(guò)程控制還要求監(jiān)理等單位必須經(jīng)常性地對(duì)原材料及部品件進(jìn)行施工前的嚴(yán)格掌控，由于目前市場(chǎng)的裝飾材料魚(yú)龍混雜，劣質(zhì)、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼，如槽鋼、角鋼等，施工單位很多時(shí)候選用的是“不合格”鋼材，這種不合格主要是重量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，常見(jiàn)偏差在－18%以上。
5?結(jié)語(yǔ)
綜上所述，對(duì)精裝修項(xiàng)目的成本管理如能從項(xiàng)目策劃、決策階段，前期實(shí)施階段，施工過(guò)程這三個(gè)關(guān)鍵階段加以控制，成本控制的目的相對(duì)將會(huì)比較容易達(dá)到；實(shí)施三個(gè)關(guān)鍵階段進(jìn)行精裝修成本控制，也會(huì)使裝飾裝修行業(yè)的項(xiàng)目管理工作做得越來(lái)越好，對(duì)整個(gè)建筑行業(yè)的良性發(fā)展也會(huì)有一定的幫助。
參考文獻(xiàn)：
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