摘要：隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，地鐵正逐漸成為城市市民出行的主要方式。地鐵具有準時、綠色、快速等優(yōu)點，為人們的生活帶來了諸多的方便，并在一定程度上帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。鑒于此，筆者立足于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基于財稅視角，圍繞地鐵對房地產(chǎn)開發(fā)的影響嘗試展開分析與論述，并提出自己的相關(guān)建議與看法。希望能夠有助于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；地鐵；價值；影響；優(yōu)勢
一、引言
自改革開放以來,在市場經(jīng)濟的高速發(fā)展之下，無論是人們的生活水平還是城市發(fā)展，都獲得了顯著的提升。但隨之大量人口涌入城市，使物資交流與人員出行日益頻繁，城市交通面臨著險峻的形勢。在此情況下，地鐵等軌道交通方式應運而生，不僅緩解了人們的出行壓力，還在一定程度上帶動了地鐵周邊的房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了積極影響。據(jù)調(diào)查顯示，我國地鐵等城市軌道交通的建設(shè)，間接促進了人們的居住聚集，房地產(chǎn)市場被有效刺激。在地鐵等城市軌道交通建設(shè)為當?shù)爻鞘袔淼闹苯咏?jīng)濟效益中,增值最大的便是房地產(chǎn)。
二、地鐵等城市軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響分析
地鐵等城市軌道交通具有一定的公益性質(zhì)，是一種準公共產(chǎn)品。這類產(chǎn)品具有很大的外部性，而這種外部性所產(chǎn)生的外部效益要遠遠大于內(nèi)部效益。這在一定程度上使地鐵等軌道交通反而成為創(chuàng)造效益的主體。對地鐵等城市軌道交通而言，其外部效益實際是對地鐵沿線的經(jīng)濟與發(fā)展產(chǎn)生的間接影響。其中，最顯著的影響便是帶動了沿線周邊的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。據(jù)筆者調(diào)查，地鐵等軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響主要源于以下幾種原因。
（一）地鐵等軌道交通能夠提升周邊房地產(chǎn)開發(fā)的“可達性”
“可達性”是目前我國學者對房產(chǎn)市場的一個研究點和研究術(shù)語。“可達性”是指利用地鐵等軌道交通所實現(xiàn)的一種便利性，即從某一給定區(qū)位到達活動地點的便利程度。“可達性”具體又包含了空間距離、節(jié)省的時間成本、節(jié)約的費用支出等，這些因素受地鐵設(shè)施和運輸?shù)挠绊憳O大。較之于傳統(tǒng)的出行方式，比如步行、公交車等，出行時間大大縮短、出行交通成本大幅減少，降低了機會成本。“可達性”越提高，由此所產(chǎn)生的對房產(chǎn)市場的有利影響便越大。通常，越遠離市區(qū)位置的地鐵等軌道交通，其“可達性”就越高，人們出行的交通成本就越節(jié)省。這一情況便會間接引發(fā)地價上漲，促進周邊房地產(chǎn)市場價值升值。其次，越是靠近城市中心的位置，地鐵等軌道交通的“可達性”作用的體現(xiàn)就越不足，人們交通成本、時間成本等方面的節(jié)約幅度并不大,因此對周邊房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)價值影響并不明顯。
（二）地鐵等軌道交通能夠改變周邊土地的利用性質(zhì)，帶動房產(chǎn)市場的發(fā)展
地鐵等軌道交通給人們帶來的便利，在一定程度上促進了城市的形成和發(fā)展。地鐵等城市軌道交通擴大了城市范圍，帶動了城市向郊區(qū)擴展，繼而促進了市中心的變遷和原有格局的改變，給房產(chǎn)市場帶來了新的發(fā)展機遇與市場。隨著地鐵等城市軌道交通的建設(shè)與投入使用，人們即使遠在城郊，也能夠快速到達市中心，促進商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等重新整合，尤其是住宅、商業(yè)等區(qū)域和相應基礎(chǔ)設(shè)施逐漸疏散出市中心，并趨向地鐵周邊聚集，從而導致地鐵等城市軌道交通的周邊無論是住宅還是商業(yè)設(shè)施等用地需求都在不斷增加。與此同時，地鐵等城市軌道交通附近，不僅能聚集住宅，還能帶動商場、辦公等各類房產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展，因此其實際是一種顛覆性的對整個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的影響。
三、現(xiàn)階段如何實現(xiàn)地鐵等軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)的融合與發(fā)展
（一）合理利用土地低價策略促進房產(chǎn)市場的健康發(fā)展
如今，我國的房產(chǎn)市場基本形成了市場化的運行機制，但土地使用權(quán)的調(diào)配依然由政府部門掌握和調(diào)控，可以說政府對土地與房產(chǎn)市場運行起著決定性作用。所以，政府應充分考慮地鐵對房產(chǎn)市場的影響作用，在土地定價時進行科學決策，優(yōu)化城市軌道交通行業(yè)和房產(chǎn)市場的和諧發(fā)展。具體操作中，應注意以下兩個方面：1.根據(jù)與地鐵站的距離進行差異化定價根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，現(xiàn)如今具備地鐵設(shè)施的城市中，距地鐵站點距離越近的樓盤房產(chǎn)價格越高，根據(jù)這一規(guī)律，政府在進行土地拍賣時，應適當提升地鐵站點附近地塊的價格，距離站點越近，地塊定價應越高。2.結(jié)合地鐵規(guī)劃與市中心距離等因素進行差異化定價在考慮地鐵站點因素對地價影響時，還應當結(jié)合距市中心距離因素進行綜合考慮。一般情況下，距離市中心較遠的地區(qū)，地鐵站點對房產(chǎn)的影響程度越明顯，其房價的差異化越顯著；距離市中心較近的地區(qū)，地鐵站點對房價的差異化影響則較弱。所以，政府在進行土地定價時，應結(jié)合距市中心的距離這一因素進行綜合考量，合理利用房價的空間差異，促進房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（二）利用地鐵與沿線房地產(chǎn)良性互動促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展
地鐵項目一般具有投資金額大、建設(shè)周期長、成本回收緩慢的特點，而房地產(chǎn)項目相較而言，其資金回籠則較為迅速。美國學者曾提出TOD理念，認為公共交通的大量客流可以提升沿線房地產(chǎn)和物業(yè)價格的增長，同樣，沿線的發(fā)展也會帶動公共交通的客流量，從而促進公共交通資金的回籠。所以，政府在進行區(qū)域地塊的發(fā)展規(guī)劃時，可以充分運用政府與私人組織的合作模式，合理利用地鐵與房地產(chǎn)市場相互促進的關(guān)系，進行產(chǎn)業(yè)模式的創(chuàng)新與探索，將地鐵建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)進行有機結(jié)合。
（三）合理結(jié)合相關(guān)稅費政策實現(xiàn)地鐵與房產(chǎn)的優(yōu)化發(fā)展
這里所說的相關(guān)稅費主要指與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費，包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅等。由于地鐵會產(chǎn)生一定的外部性影響，結(jié)合最近的調(diào)查分析表明，地鐵會對周邊房地產(chǎn)價格的提升起到正面推動作用，且這種作用的效果較為明顯，只是這種外部性影響對地鐵本身并不會產(chǎn)生太明顯的促進作用。在這一前提條件下，從國家宏觀調(diào)控的角度來考慮，政府可以利用稅收政策這一有力的調(diào)控工具，將地產(chǎn)價格上升所帶來的稅收收益進行內(nèi)部化處理。具體來講，就是政府在制定房產(chǎn)相關(guān)稅費政策時，將地鐵這種外部化作用（增值因素）考慮進去，對稅費進行再分配，同時促進房地產(chǎn)市場與城市軌道交通事業(yè)的和諧健康發(fā)展。在房地產(chǎn)評估過程中加入地鐵對房地產(chǎn)的增值因素分析，利用稅費調(diào)節(jié)作用，促進地鐵與房產(chǎn)和諧發(fā)展，有以下三個方面的好處：1.確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展地鐵周邊的房產(chǎn)由于交通便利、商業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，房屋價格自然也水漲船高，房產(chǎn)的保值增值率能夠維持在一個較高的水準。在當今的房產(chǎn)市場環(huán)境下，人們往往會對稀缺資源過度追逐，造成房產(chǎn)價格的非理性上漲，這就會擾亂房產(chǎn)市場的正常秩序，產(chǎn)生市場投機行為。所以，政府應合理運用房產(chǎn)稅收政策，抑制房價的非理性上漲現(xiàn)象。2.進一步促進城市軌道交通行業(yè)的發(fā)展地鐵屬于大型公共基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)周期長、資金投入額巨大。地鐵對城市發(fā)展的各個方面都有著巨大的推動作用，特別是對附近房價的推動作用尤為明顯，但地鐵的外部性卻無法給自身帶來切實的影響。通過利用房產(chǎn)相關(guān)稅費的再分配有利于軌道交通資金的部分回籠，以彌補前期大量資金投入所可能產(chǎn)生的資金缺口，促進城市軌道交通事業(yè)的良性健康發(fā)展。3.引導消費者理性購房靠近地鐵往往成為現(xiàn)代都市人選擇購買樓盤的首要考慮因素，因為交通的便利所帶來的附加值遠遠大于樓盤本身。過度追逐優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的直接結(jié)果便是造成了地產(chǎn)價格的非理性上漲。政府應充分利用好稅收這一有力工具，對高房價征收更高的稅費成本，降低購房者的非理性消費，同時通過合理的稅收政策減少城市貧富差距，引導人們選擇與自身收入水平的相匹配的房屋消費，促進社會的和諧發(fā)展。
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