摘 要: 邁入新世紀,具有中國特色的住宅開發(fā)建設(shè)正面臨一場新的革命.倡導(dǎo)以人為本,天人合一的哲學(xué)觀進行品牌定位,從規(guī)劃設(shè)計,建筑設(shè)計,戶型設(shè)計,建材采用,到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要的要求是工期短,投資效益好.針對房地產(chǎn)項目的這些情況,必須對項目投資實施全過程有效的成本控制,從組織,技術(shù),經(jīng)濟,合同與信息等方面,挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益. 本文針對影響工程造價比較大的設(shè)計階段,招標投標階段,施工階段,竣工結(jié)算階段的工程造價控制,發(fā)表一點拙見,起到拋磚引玉的作用,供廣大同行商榷
一,設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點.盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-2%,但對工程造價的影響可達75%以上,由此可見,設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短,直接決定人力,物力和財力投入的多少.合理科學(xué)的設(shè)計,可降低工程造價10%.但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù),輕經(jīng)濟,任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準,而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項目成本的有效控制.例如:某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離,其間又無防火分區(qū),就設(shè)了三只消防箱,而按消防規(guī)范要求,只要兩支水槍同時到達室內(nèi)任何部位即可.這種設(shè)計不合理,造成了一定浪費,顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視.因此,設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的.特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達70-%95%,實際上,當擴初設(shè)計批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題,費用問題都很難解決,因此必須重視擴初設(shè)計,以避免"先天不足".
1.推行設(shè)計招標,擇優(yōu)選擇設(shè)計單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法,盡量將工程主體及配套的圍護,綠化等均放在一起進行招標,采用多家競投,組織有關(guān)專家綜合評比,這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位,又可促進設(shè)計方在項目整體布局,建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價上下功夫.
2.開展限額設(shè)計,有效控制造價
積極推行限額設(shè)計,健全設(shè)計經(jīng)濟責任制.設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額,熟悉建筑材料預(yù)算價格,然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算,再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算.因此,各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下,必須制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來.嚴格控制設(shè)計變更,以保證投資限額不輕易突破.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合,及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料.
當前普遍存在著設(shè)計不精,深度不夠的情況.這是增加工程造價的不確定因素.由于設(shè)計頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度.依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求,必須有效地確定設(shè)計限額(造價,三材消耗指標等),并建立獎懲考核激勵機制.對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標,必須分析原因,用設(shè)計修改的辦法加以解決.克服那種只顧畫圖,不顧算帳的傾向,變"畫了算"為"算了畫".并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析,比較,優(yōu)化設(shè)計,降低工程造價.
3.采用合同措施,有效控制造價
針對目前設(shè)計人迥經(jīng)濟觀念淡薄,設(shè)計變更隨心所欲.筆者認為應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上,增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款,如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例(如5%)時,則扣罰一定比例的設(shè)計費(設(shè)計質(zhì)保金).采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范,設(shè)計標準,工程量與概預(yù)算指標等各方面控制的一種舉措.
二,招標投標階段的成本控制
1.項目招標過程中的成本控制
工程招標投標包括設(shè)備,材料采購招投標和施工招投標兩個方面,通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項目投資乃至質(zhì)量,進度的控制都有至關(guān)重要的作用.筆者認為,在招標過程中成本控制,業(yè)主方應(yīng)注意與加強以下幾點:
(1)招標工作應(yīng)遵循公平,公開,公正,誠信的原則.招標前,應(yīng)嚴格審查施工單位資質(zhì),必要時進行實地考察,避免"特級企業(yè)投標,一級企業(yè)轉(zhuǎn)包,二級企業(yè)進場"等不正常現(xiàn)象,這對項目成本控制非常不利.
(2)做好招標文件的編制工作,造價管理人員應(yīng)收集,積累,篩選,分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù),資料,對影響工程造價的各種因素進行鑒別,預(yù)測,分析,評價,然后編制招標文件.對招標文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲,盡量做到"知己知彼",以利于日后的造價控制.
(3)合理低價者中標.目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標,作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標,以避免投標單位以低于成本價惡意競爭.所謂合理低價,是在保證質(zhì)量,工期前提下的合理低價.
2.做好合同的簽定工作
應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款,對合同中涉及費用的如工期,價款的結(jié)算方式,違約爭議處理等,都應(yīng)有明確的約定.在簽定的過程中,對招標文件和設(shè)計中不明確,不具體的內(nèi)容,通過談判,爭取得到有利于合理低價的合同條款.同時,正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性,有效避免過多索賠事件的發(fā)生.此外,應(yīng)爭取工程保險,工程擔保等風險控制措施,使風險得到適當轉(zhuǎn)移,有效分散和合理規(guī)避,提高工程造價的控制效果.工程擔保和工程保險,是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施.
三,施工階段的成本控制
施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸,是合同的具體化.加強施工控制,就是加強履約行為的管理.房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的.雖然與基建項目具有共性,但也會不可避免地發(fā)生"三超"現(xiàn)象,但"三超"的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補,如果控制失衡,會使企業(yè)經(jīng)營虧本.因此,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預(yù)期的目標.該階段成本控制的主要工作為:
1.抓好合同管理,減少工程索賠
在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制.針對目前工程量清單報價,施工單位往往采取"低價中標,索賠贏利"的方式承攬工程.作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān),主動監(jiān)控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響,從使用功能,經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更,減少不必要的工程費用支出,避免投資失控;另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時提出反索賠,使成本得到有效控制.
2.從管理模式上著手,建立建設(shè)監(jiān)理制,追求項目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則,完善職責分工及有關(guān)制度,落實責任,從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng).同時做好月度工程進度款審核,避免投資失控.工程進度款的審核,對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量,按合同約定的計價依據(jù),套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應(yīng)的工程進度款.
3.從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制
對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上,廣泛應(yīng)用新材料,新工藝,新辦法等等,想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制.技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證.據(jù)統(tǒng)計,材料費一般占直接工程費的70%左右.同時,直接費的高低影響到間接費的高低,因此,選用新工藝,新材料,是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證.
4.從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制
嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費,合理使用廣告策劃費,銷售代理費等,減少銷售成本,最大限度降低靜態(tài)投資.例如:占道費,綠化賠償費和其他補償費等,對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進行甲供,以達到降低造價之目的.
甲供材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃,盡量降低存儲成本.另外,加強甲供材料的現(xiàn)場管理,合理堆放,減少搬運及損耗.
四,竣工階段的成本控制
該階段是成本控制工作的最后階段.根據(jù)合同,預(yù)算及費用定額,竣工資料,國家或地方的有關(guān)法規(guī),認真審核工程款.以政策為依據(jù),對送審的竣工決算進行核實工程量,落實聯(lián)系單簽證費用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價.
五,結(jié)束語
長期以來,習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段,其實,投資控制,工期控制,質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的,存在著對立統(tǒng)一的六辨證關(guān)系系.要抓好投資控制,必須抓好項目的質(zhì)量和進度等.因此,項目造價,工期,質(zhì)量等是一個相輔相成的問題,項目成本控制是集經(jīng)濟,技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合評衡,才能做到直接有效.在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制,以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動,實現(xiàn)投資的良性循環(huán).也只有這樣,房地產(chǎn)項目投資才能真正可控,管理才會出效益.
