近年來，為了縮短項目建設(shè)周期，加快資金周轉(zhuǎn)，絕大多數(shù)的地產(chǎn)商會采用模擬清單招標，簽訂暫定總價合同，后期重計量轉(zhuǎn)固定總價合同的方式進行招標。因此，高質(zhì)量的清單就顯得格外重要，一方面可以招到有競爭力的總包，同時有效控制目標成本、縮小暫定總價與固定總價之間的差距，降低后期履約風險。
那么，什么樣的清單才能稱之為高質(zhì)量呢？高質(zhì)量的清單有以下特點：界面清晰、列項完備、計量準確、統(tǒng)一口徑。界面清晰指的是清單范圍、列項與界面劃分保持一致，做到不重不漏；列項完備指的是在項目現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上列項，模擬一些常規(guī)清單，并設(shè)置自主報價清單，將風險控制在招標階段；計量準確指的是找到合適的對標項目，依據(jù)含量模擬工程量，并結(jié)合限額指標、以往經(jīng)驗、實際估算等修正工程量，使得更接近重計量工程量；統(tǒng)一口徑指的各投標單位獲得的清單信息一致，報價口徑一致。
下面從幾個方面來談?wù)勅绾尉幹埔环莞哔|(zhì)量的模擬清單。
一、整理項目產(chǎn)品信息
項目產(chǎn)品信息反映了項目的基本情況，包括產(chǎn)品業(yè)態(tài)、單體數(shù)量、單元數(shù)、戶數(shù)、建筑面積等。項目產(chǎn)品信息一方面可以驗證經(jīng)濟指標的合理性，更重要的是用來模擬工程量，使得工程量更加準確，防止因為工程量不合理，影響投標單位報價，或者采用不平衡報價策略；另一方面，對于甲方來講，需要做到成本可控，模擬工程量越接近重計量工程量，越有利于成本管控。
二、了解合約規(guī)劃、目標成本
合約規(guī)劃是依據(jù)項目整體建設(shè)周期，針對每一合同介入時間列出的詳細計劃表。目標成本是成本管控的上線，根據(jù)不同階段分為方案版和實施版。了解目標成本一方面可以在上線范圍內(nèi)模擬量價，另一方面如果后期施工圖重計量超目標成本時，需要設(shè)計優(yōu)化才可實施。
三、明確標段信息
標段信息反映了甲方對于項目操作的主要思路，包括標段劃分、交付狀態(tài)（毛坯、精裝）、是否采用裝配式、裝配率多少、擬設(shè)計哪些構(gòu)件用于裝配式，以及各信息所對應(yīng)的單體等，這些都會直接影響模擬清單的界面、列項及工程量。
四、明確招標范圍
招標范圍包括專業(yè)劃分、界面劃分、材料劃分。
專業(yè)劃分包括總包、甲指乙分包、甲分包。其中，甲指乙分包是指甲方指定分包單位，但分包單位與總承包人簽訂合同；甲分包是指甲方直接分包，并與分包單位直接簽訂合同。
界面劃分指的是不同施工單位之間的移交界面，例如總包與精裝的界面劃分。
材料劃分包括甲供材、甲指乙供材、乙供材。其中，甲供材是指甲方直接與供應(yīng)商簽訂采購合同的材料；甲指乙供材是指甲方指定品牌或者供應(yīng)商，由乙方與供應(yīng)商簽訂采購合同的材料。該部分材料通常在招標時以暫定價的形式出現(xiàn)。
以上這些將直接影響模擬清單的界面和列項。
五、尋找對標項目
對標項目指的是各方面與本項目近似的項目，包括地區(qū)、業(yè)態(tài)、招標時間等，無論是在招標階段還是在清標階段尋找對標項目，目的是為了讓本項目的經(jīng)濟指標更接近市場，從而有效的反映市場的價格水平，同時保持競爭的充分性。
六、了解限額設(shè)計
限額設(shè)計指的是甲方對設(shè)計院在關(guān)鍵指標上提出的“紅線”要求。常見的有鋼筋、混凝土含量、窗地比、墻地比、地下車庫設(shè)計層高等。需要注意的是，設(shè)計和成本對于含量的口徑不盡相同。通常情況下，設(shè)計提到的鋼筋不包含二次結(jié)構(gòu)鋼筋；混凝土不包含二次結(jié)構(gòu)、墊層等。
七、利用總圖模擬工程量
總平面圖主要表示整個建筑基地的總體布局，具體表達新建房屋的位置、朝向以及周圍環(huán)境（原有建筑、交通道路、綠化、地形等）基本情況的圖樣�？倛D是最重要的，也是最容易被忽視的。在編制模擬清單時，可以利用總圖來模擬屋面、外檐、散水、地庫外墻、頂板防水等工程量，比利用對標項目模擬的工程量更加準確。
八、營造做法的列項方法
根據(jù)是否明確營造做法，在編制模擬清單時，有以下兩種情況：
1、設(shè)計院提供了營造做法或者甲方有標準化營造做法，這種情況按照正常編制清單列項即可；
2、如果沒有營造做法做為編制依據(jù)時，列項時需充分考慮類似項目的常規(guī)做法，并在此基礎(chǔ)上補充列項（可參考第九條第一點做法）。
九、編制模擬清單的幾點小技巧
1、增加每增減一個混凝土標號、每增減5mm厚水泥砂漿找平層、細石混凝土找平層、每增減1mm厚抹灰砂漿、粉刷石膏、每增減5mm厚的保溫層等列項。防止施工圖超出常規(guī)設(shè)計導(dǎo)致模擬清單漏項。
2、在措施項目中增加自主報價列項，允許投標單位根據(jù)自身的情況補充措施列項及報價，大多數(shù)合同約定措施費總價包死，這樣可以有效的控制成本。
3、在“其他項目清單-計日工費用”表中，分別對人工、材料、機械等列項，因項目施工過程中很可能發(fā)生，所以在招標階段要求投標人對其進行報價，為后期簽證變更保留價格依據(jù)，減少后期扯皮。充分利用投標報價的競爭性，盡量收集報價、壓低報價。
4、如果采用港式清單或者表格清單，要按照甲方的工程量計算規(guī)則列項，例如鋼筋接頭是單獨列項還是在鋼筋報價中綜合考慮、二次結(jié)構(gòu)是單獨列項還是在砌塊報價中綜合考慮等。對于項目特征和工作內(nèi)容需要描述清楚，明確報價基數(shù)，甚至明確填報位置，必要時可以采用鎖定表格的方法，目的是為了各投標單位在同一口徑下報價，為后期清標提供方便。
總之，編制模擬清單是招標過程的重要環(huán)節(jié)，是成本管控的重要手段。多思考、勤實操、多借鑒、常積累，相信你也能做出一份高質(zhì)量的模擬清單。你有什么關(guān)于編制模擬清單的心得？歡迎在評論區(qū)交流討論。
