造價(jià)圈金鑫老師曾說：“近年來，絕大多數(shù)的地產(chǎn)商會(huì)采用模擬清單招標(biāo)，簽訂暫定總價(jià)合同，后期重計(jì)量轉(zhuǎn)固定總價(jià)合同的方式進(jìn)行招標(biāo)。”很多地產(chǎn)商不是采用傳統(tǒng)的清單招標(biāo)模式，而是采用市場價(jià)體系清單模式（即采用招標(biāo)人的企業(yè)定額標(biāo)準(zhǔn)），全費(fèi)用包死綜合單價(jià)，內(nèi)置計(jì)算規(guī)則，格式條款，以此進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。很多的市場價(jià)體系清單給出全費(fèi)用綜合單價(jià)，投標(biāo)人只需在綜合單價(jià)后面的空格中填上下浮動(dòng)率即可。
模擬清單與傳統(tǒng)的清單相比，多了重計(jì)量這一環(huán)節(jié)，看似簡單，但實(shí)際卻陷阱重重，稍不留神便中招。因?yàn)檎袠?biāo)人不光是游戲規(guī)則的制定者，他既是參與的運(yùn)動(dòng)員，又是裁判員，集“公、檢、法”于一身，話語權(quán)至高無上。
由于投標(biāo)人對傳統(tǒng)的計(jì)算規(guī)則有了習(xí)慣性的思維定式，因而防范更加困難，對投標(biāo)商務(wù)人員的綜合能力提出了更高的要求。
陷阱1：模糊規(guī)則
很多招標(biāo)文件重計(jì)量的計(jì)算規(guī)則采用招標(biāo)人企業(yè)定額規(guī)則（非定額規(guī)則），其計(jì)算規(guī)則特點(diǎn)：規(guī)則不全、前提不明、可作多種解釋，從而以模糊達(dá)到精確，一旦產(chǎn)生爭議，就類似于的“本活動(dòng)動(dòng)最終解釋權(quán)歸舉辦方所有”，你的權(quán)益會(huì)被損害。
例1、計(jì)算規(guī)則：地暖按地面面積計(jì)算
重計(jì)量審核時(shí)，業(yè)主不按套內(nèi)地面凈面積計(jì)算，而是按地暖盤管最外則管的外皮尺寸計(jì)算面積，將墻面至第一根管子間的工程量扣除（見示意圖一）。理由：墻面至第一根管子的距離屬地暖的面積外。衛(wèi)生間還要扣除大便器所占的面積。理由：大便器范圍沒有地暖管。至于地暖的面積內(nèi)的為何也要扣除，卻不予理睬。
地暖的地面面積是什么面積？你的習(xí)慣思維肯定是套內(nèi)凈面積。規(guī)則利用了你的思維定式，以模糊達(dá)到精確。由于非定額規(guī)則，定額站也不能解釋，只能讓雙方協(xié)商，解釋權(quán)最終還在業(yè)主方。原本有微利的單價(jià)，經(jīng)此一扣，因工程量減少，頃刻為虧。以4.90×3.60米的主臥室為例，實(shí)際扣除工程量為：（4.70×2+3.24×2-0.90房間門）×0.16 間距≈ 2.40m²，占地面面積的2.40÷（4.7×3.4） ≈15.0%。16萬m²的住宅工程，扣除≈15%的工程量，其損失不可謂不巨大。
例2、計(jì)算規(guī)則：欄桿按圖示尺寸以延長米計(jì)算
陽臺(tái)不銹鋼欄桿的一側(cè)或兩側(cè)為外墻，外墻為100mm厚FS一體化保溫板。審核時(shí)全然不顧埋件或膨脹螺栓錨在結(jié)構(gòu)中的事實(shí)，強(qiáng)行扣除的保溫板的厚度所占的長度（見示意圖二），理由：圖示尺寸。凹陽臺(tái)兩側(cè)靠墻，合計(jì)扣除200mm，外欄桿為304不銹鋼，每米單價(jià)240元，一個(gè)陽臺(tái)即扣出48元，16萬m²的住宅工程，累計(jì)起來就是一個(gè)很大的數(shù)額。
陷阱2：雙標(biāo)重標(biāo)準(zhǔn)
計(jì)算規(guī)則：砌筑工程扣除門窗洞口、過人洞、空圈、嵌入墻身的……所占的體積，凸出磚墻面的窗臺(tái)虎頭磚……三皮磚以下挑檐和腰線等體積亦不增加。
招標(biāo)計(jì)算規(guī)則與定額計(jì)算規(guī)則幾乎無任何差異。由于規(guī)則沒有明確是圖示尺寸還是施工尺寸，重計(jì)量審核時(shí)，洞口的扣除不按平面圖、門窗表中的0.9×2.20尺寸（見截圖三），而是按0.9寬×2.31高扣除。理由：門洞下口沒有磚墻。因?yàn)闆]砌，所以需按施工尺寸扣除地暖層、面層所占的厚度（見示意圖四）。
然而，在計(jì)算外墻保溫抹灰面積時(shí)，卻不按實(shí)際施工尺寸，依然以圖紙尺寸扣除洞口面積（見示意圖五）。
如：外窗規(guī)格為1800×1400，窗側(cè)壁30mm厚保溫砂漿抹灰后，實(shí)際施工尺寸為≈1740×1340。雖然各單位的施工方法不同，成活后的洞口尺寸大小會(huì)有差異，但絕對小于1800×1400。
陷阱3：敵明我暗，文字游戲
例1、計(jì)算規(guī)則：混凝土不分標(biāo)號(hào)，按平均標(biāo)號(hào)C30單價(jià)執(zhí)行。
業(yè)主招標(biāo)時(shí)只下發(fā)數(shù)張建筑方案圖，無結(jié)構(gòu)圖也無任何結(jié)構(gòu)說明。投標(biāo)人根本無法判斷，也無從判斷。經(jīng)重計(jì)量后統(tǒng)計(jì)，工程混凝土的加權(quán)平均單價(jià)超過C35。按當(dāng)?shù)厥袌�，混凝土一個(gè)級別的差價(jià)為15元。工程的混凝土含量為0.49m3/m²。僅此一項(xiàng)，虧損額折合建筑面積7.35元/m²。
顯然，知曉設(shè)計(jì)意圖者唯委托設(shè)計(jì)的招標(biāo)人，敢制定這樣的規(guī)則，分明是有備而來，乃敵明我暗，百發(fā)百中。如無十足的把握，定不會(huì)出如此規(guī)則，冒此風(fēng)險(xiǎn)。
例2、計(jì)算規(guī)則：商品混凝土以“××市場信息”中“商品混凝土C30非泵送”的信息價(jià)為準(zhǔn)，泵送費(fèi)另行計(jì)算。
該規(guī)則邏輯奇葩，定義惡意：非泵送混凝土 + 泵送 = 泵送混凝土。
泵送混凝土塌落度大，水泥用量大，同時(shí)含有泵送劑，故單價(jià)比非泵送混凝土略大，當(dāng)?shù)乇盟团c非泵送的信息價(jià)價(jià)差在10元/m3左右。招標(biāo)文件大玩文字游戲，在泵送的前面加了個(gè)“非”字，這看似不經(jīng)意的一個(gè)“非”字就折合建筑面積4.5元/m²（泵送混凝土含量約為0.45m3/m²）。
陷阱4：至高話語權(quán)，單邊強(qiáng)制
招標(biāo)文件：材料調(diào)差：本總包招標(biāo)調(diào)差僅對混凝土、鋼筋、砌體、電線電纜、鋼管（焊接鋼管，鍍鋅鋼管，無縫鋼管）五項(xiàng)主材進(jìn)行調(diào)價(jià)……
例1、總所周知，砌體是由磚與砂漿組成的合體，砂漿是砌體的一部分，所以組成砂漿的水泥、黃砂、石灰甚至水也應(yīng)該調(diào)整。然而調(diào)價(jià)時(shí)，業(yè)主只對磚、砌塊進(jìn)行補(bǔ)差，水泥、黃砂、石灰不予調(diào)整。理由：水泥、黃砂、石灰不是砌體。且理直氣壯，不容置疑：我們公司從來的政策。全國各地所有的開發(fā)項(xiàng)目，水泥、黃砂、石灰一律不調(diào)，本工程當(dāng)然不能例外。
其實(shí)業(yè)主也清楚，這是文字缺少定義，邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)引起的。如砌筑砂漿中的水泥、黃砂、石灰給予調(diào)整，此口一開，那抹灰砂漿用的水泥、黃砂、石灰投標(biāo)人勢必也要調(diào)整，一個(gè)工程總不能搞一國兩制，只調(diào)砌筑砂漿不調(diào)抹灰砂漿。所以只能強(qiáng)制否定，以絕后患。
同理，在工程材料、周轉(zhuǎn)材料定義沒有明確的前提下，模板支撐、腳手架中的攤銷鋼管（同屬焊接鋼管）的調(diào)差也被強(qiáng)制取消。
例2、計(jì)算門窗側(cè)壁的保溫抹灰時(shí)，只計(jì)算側(cè)壁的混凝土面抹灰，不計(jì)算100mm厚FS保溫板上的抹灰面積。（見示意圖六）
以1.8×1.4窗為例，被扣除的工程量為（1.8+1.4）×2 ×0.12（100mmFS保溫板+20mm外抹灰厚度）≈ 0.77m²，占窗面積的30%。加上聚合物抗裂砂漿、網(wǎng)格布、外涂料，連工帶料，實(shí)際成本在120元/m²以上。按外門窗面積占建筑面積的0.28估算，16萬m²住宅工程（考慮門側(cè)壁面積占比相對變小的因素）累計(jì)損失約在百萬左右，不可謂不巨大。
結(jié) 語
上述個(gè)例只是滄海一粟，以格式條款排除招標(biāo)人自身義務(wù)，排除投標(biāo)人權(quán)益的規(guī)則、條款數(shù)不勝數(shù)。經(jīng)重計(jì)量后顯示的數(shù)據(jù)分析，受上述不公平規(guī)則影響的造價(jià)占總價(jià)的1.5%以上。其中，如投標(biāo)人的綜合技術(shù)能力強(qiáng)，有些是可有效預(yù)防，但那些霸凌、單邊強(qiáng)制，則無法挽回。傳統(tǒng)清單多是“名槍”，模擬清單中除了‘明槍’，更多的是‘暗箭’。故報(bào)價(jià)時(shí)需考慮霸凌、單邊不公平因素對成本的影響。
模擬清單最重要的一點(diǎn)，也是最難的一點(diǎn)，就是成本的預(yù)測、預(yù)估（根據(jù)模擬清單預(yù)估總價(jià)綜合測算該項(xiàng)目投資額和結(jié)算額）。尤其是模擬清單沒有圖紙或只提供了數(shù)張方案圖的，對這類的工程，應(yīng)按模擬清單的描述，據(jù)自身實(shí)際，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣、市場行情等，并對照數(shù)據(jù)庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)。不僅要用微觀的視角審視，也要用宏觀的眼光去判斷。微觀上把不利因素盡可能考慮周全，宏觀上進(jìn)行綜合評估、控制（如上述的霸凌、單邊不公平因素）。因?yàn)椋芏嗲闆r下，你提出的澄清、答疑，甲方為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，給出的回復(fù)就是：請自行考慮。
造價(jià)圈田偉老師曾說：“重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)施工單位在投標(biāo)階段對投標(biāo)工程量清單核算的重要性，否則可能會(huì)面臨慘重?fù)p失。”、“能夠一眼看出坑，并能做到及時(shí)止損，這就是造價(jià)員核心競爭力的體現(xiàn)。” “在投標(biāo)階段對投標(biāo)工程量清單核算”“一眼看出坑”，這不只是一句空洞的口號(hào)，而是經(jīng)驗(yàn)的累積沉淀與綜合實(shí)力的體現(xiàn)。
