摘要：本文結合我國房產測繪的現狀和房產測繪工作的重要性，主要針對房產測繪中測繪面積的質量控制措施，進行了詳細分析，以供參考。
關鍵詞：房產測繪；測繪面積；質量控制措施
中圖分類號：P2 文獻標識碼： A
一、我國房產測繪的現狀
我國的房產測繪都是由房地產管理部門來進行的，房地產主管部門下屬都有專業(yè)從事測繪的測繪隊，專業(yè)進行房地產測繪工作，從而使房地產產權產籍能夠實現科學化的管理。由于我國房地產測繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當前城市化建設進程不斷加快的情況下，對房產測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴重的不足之處，所以當前房產測繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。
二、房產測繪的重要性
首先，房產測繪直接關系到業(yè)主的切身利益。房產測繪的全過程，面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權產生法律糾紛，審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據，這些數據是核發(fā)房屋所有權證重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料，房產測繪直接關系到房產的價格，關乎業(yè)主的切身利益，也是房產證的重要組成部分，是保障業(yè)主利益的法律依據。
其次，房產測繪有利于保證房產市場的正常秩序。建筑面積是房產測繪中最基本的要素，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規(guī)劃、產籍管理、房屋產權登記與交易、征收稅費、房屋拆遷安置和房屋面積統(tǒng)計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業(yè)人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換感念，誤導消費者，因此，通過加強對房產面積的測繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護了購房者的合法權益，也保證了房地產市場的正常秩序。
三、房產測繪中測繪面積的質量控制措施
�。ㄒ唬┘訌妼η捌谑占Y料及圖紙審查質量的控制
首先，為了確保房產面積測繪質量，前期的收件資料及圖紙審查中質量控制是必不可少的，在房產項目建筑面積預測算時，要求委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規(guī)劃部門審核通過，對于有設計變更的地方，還要有變更設計聯系單或變更設計圖紙。
其次，委托方提交的圖紙應當是包括建筑平面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內的一整套完整、詳細的圖紙，以方便數據的查閱，如：當平面圖上標注的陽臺外圍護寬度不詳細時，可通過陽臺大樣圖來進行查閱；當從平面圖上無法對坡屋頂房屋的2.20米范圍線進行識別時，可通過查閱剖面圖上的圖解三角形進行確定。
再次，委托方提交的收件資料必須要有以下資料：首先，項目工程的規(guī)劃許可證和建筑總平面圖；其次，由地名辦簽發(fā)的相應門牌號；最后，設計部門出具的房屋配套設施及其功能說明，如發(fā)電機房、變電房、配電房、泵房等的使用說明及其相關資料。
（二）加強對房產面積測繪中關鍵環(huán)節(jié)的質量控制
1、房產面積測繪各關鍵環(huán)節(jié)中的質量控制
進行房產面積測繪，對我們房產測繪機構來說增加了經濟收入的同時又承擔更大的責任，針對日益高漲的房價一旦工作疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。因此我們在房屋面積的測繪環(huán)節(jié)中，應把質量控制放在首位，具體要做到四個：房屋計算面積部位認定要準確，長數據要準確：房產要素要準確：房屋面積計算分攤要準確。
2、房產要素的調查與確定必須準確
首先，在預測時必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等作為參照依據，對房屋的坐落、用途、幢號、結構、樓層數、房號等要素進行對照確定。
其次，在實測時要把預測得到的房產要素資料跟房屋竣工圖進行實地的核對。（1）房產要素必須與設計圖紙保持一致，達不到一致的，必須要求委托方提供相關的設計變更圖紙、聯系單或文字等進行說明；（2）房產要素必須符合《房產測量規(guī)范》中的相關規(guī)定，不符合規(guī)定的，必須要求開發(fā)商整改，直至符合規(guī)定；（3）房產要素必須符合房屋產權證的發(fā)放要求，達不到的，必須要求開發(fā)商整改，直到符合要求。
2、房屋計算面積部位性質的認定必須準確
房屋計算面積部位性質的認定是房產面積測繪中的關鍵環(huán)節(jié)。在對房屋進行測繪前，必須先對計算全面積部位、計算一半面積部位和不計算面積部位進行確定，如果認定不準確，得出的總建筑面積也將是錯誤的，還會導致后續(xù)的的分攤面積計算錯誤。
房屋計算面積部位的性質必須嚴格按照《房產測量規(guī)范》及其所在地的《房產測繪實施細則》的規(guī)定來進行認定。如果建筑圖上的文字注記在《房產測繪實施細則》上找不到相關的詳細規(guī)定時，一方面可根據建筑結構圖來對計算面積部位的性質進行認定；另一方面也可以要求委托方對此提供明確的說明，或要求設計單位提供設計使用功能的說明，然后再根據《房產測量規(guī)范》和《房產測繪實施細則》中的類似條款的規(guī)定，來對房屋計算面積部位的性質進行認定。
3、房屋套型、邊長數據的測算必須準確
首先，預測時房屋套型、邊長數據的測算必須準確。房屋預測時套型、邊長的數據，有的能夠直接從設計圖上獲取，有的必須經過換算才能取得，如套內面積的墻體中心尺寸、建筑面積的墻外邊沿尺寸和附屬建筑的外圍尺寸，就無法在設計圖上直接獲取，而必須根據設計圖上的柱軸心尺寸、結構外墻尺寸、內空尺寸等進行換算獲得。在進行邊長數據的換算時，必須根據房屋竣工后的實際情況來進行。
其次，實測時房屋套型、邊長數據的測算必須準確。實測前，要先調出預測資料，并將施工圖與竣工圖進行比較，如有不同的，可記錄下來做為實測時的重點。進行實測時，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結合”的原則，先從整體上把測量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標準樓層，另一部分是面積不相同的非標準樓層。在測量套內面積時，對于標準樓層，不用對所有樓層的內部尺寸作詳細的測量，對于非標準樓層，則需對其內部尺寸一一進行測量。 4、房屋面積的計算、分攤必須正確、合理
首先，必須先準確計算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對公用部分的面積進行分攤計算。公用面積的分攤必須嚴格按照《房產測量規(guī)范》和《房產測繪實施細則》中的相關規(guī)定來計算。
其次，公用面積的分攤計算完成后，應當對分攤前后的總面積、套內面積、分攤面積進行核對，以保證分攤面積的正確合理。
（三）加強對測量精度的控制
按照《房產測繪規(guī)范》中的規(guī)定，末級控制點最大的點位誤差必須控制在50mm以內；獨立相鄰點間的點位誤差必須控制在±50mm范圍內，而非獨立相鄰點間的點位誤差則應當控制在±25mm范圍內。同時，要建立起一個具有較高密度、精度、質量、標準的控制網，以加強對房屋面積測量精度的控制。
�。ㄋ模┘訌妼Ψ慨a測繪工作人員的培訓
房產測繪工作人員包括外業(yè)測繪人員、內業(yè)計算與資料整理人員、檢驗人員等，為了提高房產面積的測繪質量，就必須加強對這些人員的培訓。培訓的內容主要是各種測繪工器具的使用與相關的管理法規(guī)，如《房產測量規(guī)范》、《房產測繪管理辦法》、《測繪質量管理條例》、《測繪產品檢查驗收規(guī)定》、《房屋產權產籍管理規(guī)定》等。通過這些培訓，提高測繪工作人員的職業(yè)技能與職業(yè)素質，從而提高房產面積測繪的質量。
�。ㄎ澹┘訌妼ν鈽I(yè)測繪質量的控制
外業(yè)測繪的質量是提高房屋面積測繪質量的基礎。加強對外業(yè)測繪質量的控制，必須從以下幾方面做起：首先，調查表上的有關內容必須與房產圖保持一致，如房屋權界線、用地范圍及其相關說明符號等；其次，房產測量要素必須完整、準確；最后，房產面積測繪的原始記錄及其成果必須保證內容的完整和規(guī)范。
�。┘訌妼葮I(yè)數據處理的控制
對于內業(yè)數據的處理必須進行嚴格的控制：
1、房產圖尺寸必須完整，技術要求、說明等要清晰；
2、房產要素必須完整、正確且符合要求；
3、房產面積的計算方法必須規(guī)范；
4、房產測繪報告必須格式規(guī)范、內容完整；
5、房產測繪成果必須進行規(guī)范化的歸檔管理。
�。ㄆ撸┘訌妼Ψ课菝娣e測繪質量的檢查與驗收
房屋面積測繪的檢查與驗收是對房屋面積測繪質量的最后保障，必須在實行自查、互檢的基礎上，嚴格執(zhí)行“二級檢查、一級驗收”制度。二級檢查指的是由單位測繪組的成員對測繪工作進行過程檢查，在核對無誤后，再由專職的質量檢查小組和檢查人員進行最終檢查；一級驗收是指在二級檢查合格后，由委托單位實施對測繪工作的最終驗收。
結束語：
總之，房產測繪工作是一項嚴禁的工作，需要專業(yè)的技術人員，使用先進的儀器設備，按照規(guī)定的流程對房屋進行勘察測量，從而得出相關的信息，為房產管理部門提供科學的依據。房面積測繪質量控制直接關系到房屋所有權人的合法利益，并且關系到房產市場管理的規(guī)范性，所以要保證房產面積測繪的質量，提高房產測繪工作的可持續(xù)發(fā)展目標。
參考文獻：
[1]張偉尊，魏紅娟.房產測繪中測繪面積的質量控制探討[J].河南科技，2013，02：152.
[2]宋曉強.房產測繪技術與測繪的質量控制[J].城市地理，2014，08：70.
[3]宋愛祥.對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法[J].科技經濟市場，2010，04：51.
[4]周天平.淺析房產面積測繪各環(huán)節(jié)中的質量控制[J].測繪與空間地理信息，2011，02：259-261.
[5]遲進軍.對現代房產測繪中相關內容及質量控制之探析[J].科技信息，2011，13：340+364.
