土地利用與軌道交通的互動(dòng)關(guān)系

【關(guān)鍵詞】土地利用　軌道交通　互動(dòng)模式　協(xié)調(diào)發(fā)展

　

      城市交通與土地利用之間是一種源流關(guān)系，他們是相互制約、相互反饋的一個(gè)整體。一方面．交通投資和交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展會(huì)作用于土地利用的模式．引起土地利用的相應(yīng)調(diào)整：另一方面，土地發(fā)展模式也影響交通模式。

　　

一、軌道交通與土地利用互動(dòng)關(guān)系

      １．軌道交通塑造緊湊城市空間形態(tài)。軌道交通吸引或帶來大量客流，并以車站為集散中心使車站地區(qū)成為高密度活動(dòng)區(qū)；又因?yàn)榻煌ㄉ系谋憷�使附近地區(qū)因市場(chǎng)“供給”及“需求”關(guān)系的變化導(dǎo)致地價(jià)上漲：更由于地價(jià)的上漲使得土地利用趨于集約使用方式在軌道交通沿線或站點(diǎn)周邊形成緊湊的城市空間形態(tài)。

      ２．軌道交通提高土地利用強(qiáng)度，影響土地利用價(jià)值。城市土地的高強(qiáng)度開發(fā)必然導(dǎo)致大量人流、車流的產(chǎn)生，這對(duì)用地周邊及所處區(qū)域的道路系統(tǒng)將造成壓力。軌道交通可以快速有效地疏解交通壓力．有利于支撐城市高密度開發(fā)。軌道交通的建設(shè)對(duì)沿線區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大地輻射帶動(dòng)作用，不僅為市民的出行提供運(yùn)輸服務(wù)，而且引導(dǎo)城市形態(tài)演化，對(duì)城市用地布局和土地開發(fā)產(chǎn)生巨大地影響。但是，交通的改善對(duì)沿線周圍土地和不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值有正反兩方面影響：一方面其便利性、可達(dá)性的改善提高了服務(wù)范圍，因此，提升了土地的價(jià)值；另一方面由于軌道交通常常產(chǎn)生噪聲、空氣、視覺等污染，這又貶低了周圍土地和建筑設(shè)施的價(jià)值。

      ３．軌道交通改變土地利用性質(zhì)，優(yōu)化土地使用功能。城市中的交通形式同土地開發(fā)模式緊密相聯(lián)。如法國里昂市政府規(guī)劃部門曾在舊城東側(cè)開辟了一個(gè)新區(qū)，由于第一條地鐵只通過新區(qū)，于是出現(xiàn)了新區(qū)健康發(fā)展、舊城日漸蕭條的局面；而當(dāng)經(jīng)過舊城的第二條地鐵建成后，舊城又煥發(fā)了生機(jī)，恢復(fù)了往日的繁榮。實(shí)踐證明，軌道交通的建設(shè)不僅強(qiáng)化了城市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能，還使軌道交通沿線的土地利用發(fā)生分異，使各種類型的土地利用沿著軌道交通呈帶狀分布。由于軌道交通的建設(shè)提高了交通可達(dá)性，由于軌道交通擴(kuò)大了人們的生活范圍．縮短了人們出行的時(shí)間和距離因此激發(fā)了人們選擇遠(yuǎn)離中心市區(qū)居住的意愿．從而使居住用地與工作用地在地域上分開．并疏散了部分中心城區(qū)的人口。而商業(yè)及服務(wù)業(yè)功能由于軌道交通帶來的大量客流和可達(dá)性的改善．將在軌道交通沿線影響區(qū)域范圍內(nèi)高度聚集，最終實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

　　 

二、土地利用與軌道交通互動(dòng)模式

      １．香港的“地鐵＋物業(yè)”互動(dòng)模式。“地鐵＋物業(yè)”的綜合發(fā)展模式即地鐵公司與政府達(dá)成協(xié)議，支付土地價(jià)格（不考慮地鐵建設(shè)因素的市值）給政府，以取得車站和車輛段上蓋物業(yè)及周邊的物業(yè)開發(fā)權(quán)。港鐵利用其專業(yè)項(xiàng)目管理體制以監(jiān)督地鐵建設(shè)工程及物業(yè)的聯(lián)動(dòng)開發(fā)，把各項(xiàng)權(quán)責(zé)分清，有利于保障地鐵的安全運(yùn)營，妥善處理各類有關(guān)地鐵與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的接口難題。此模式一方面利用地鐵的便利使周邊土地升值，利用物業(yè)開發(fā)回收增值，以補(bǔ)貼地鐵建設(shè)成本，令項(xiàng)目獲得合理的回報(bào)。另一方面，上蓋物業(yè)同步發(fā)展，為地鐵提供充足客源，增加運(yùn)營收入。“地鐵＋物業(yè)”的綜合發(fā)展模式有利于地鐵建設(shè)面向市場(chǎng)，以達(dá)到資源高效利用的目的。因?yàn)槲飿I(yè)方面的補(bǔ)貼，香港公眾能以合理的價(jià)格，享用世界級(jí)的地鐵服務(wù)，并享受完善配套、交通便捷的新社區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)地鐵與周邊的城區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，香港地鐵車站附近５００ｍ內(nèi)，吸納了５０％的人使用地鐵，更大限度地讓整個(gè)地鐵網(wǎng)絡(luò)融入香港居民與游客的生活中。

      ２．以軌道交通引導(dǎo)城市發(fā)展的模式。根據(jù)其軌道交通塑造城市空間形態(tài)的特殊作用，將軌道交通走向與城市發(fā)展方向結(jié)合起來．通過軌道交通串聯(lián)城市重要功能區(qū)．并使軌道交通站點(diǎn)和城市各級(jí)公共中心有機(jī)結(jié)合依托大容量的快速交通系統(tǒng)及站點(diǎn)設(shè)置形成多核心的城市空間結(jié)構(gòu)。通過綜合交通換乘系統(tǒng)將各個(gè)節(jié)點(diǎn)連成網(wǎng)絡(luò)．形成疏密有度的城市生長模式．實(shí)現(xiàn)軌道交通和土地利用的集約化。

      ３．聯(lián)合開發(fā)模式。聯(lián)合開發(fā)是基于城市軌道交通及土地利用而發(fā)展起來的一種新的資源經(jīng)營及利用模式．資源經(jīng)營，是指通過市場(chǎng)化運(yùn)作方式對(duì)軌道交通相關(guān)資源的開發(fā)與經(jīng)營所獲取的收益來彌補(bǔ)軌道交通巨大的建設(shè)資金和運(yùn)營成本；資源利用則是指站在城市建設(shè)主體的角度，明確城市軌道交通各個(gè)資源要素之間的相互約束，通過對(duì)資源的調(diào)用和協(xié)調(diào)，達(dá)到資源收益最大化和成本最低的利用目標(biāo)。

　 

三、北京的軌道交通與土地利用發(fā)展情況

      １．現(xiàn)狀及問題。軌道交通規(guī)劃與“兩軸兩帶多中心”城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)。

      北京城市總體規(guī)劃（２００４年—２０２０年）提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。北京城市總體規(guī)劃（２００４年—２０２０年）圍繞中心大團(tuán)幾乎均勻規(guī)劃１０個(gè)邊緣集團(tuán)和１１個(gè)新城，這種城市空間形態(tài)無法與以軌道交通為骨干的城市交通體系相適應(yīng)。北京的“兩軸”在北部和西部可延伸的范圍極為有限，而軌道交通在東部和南部則沒有充分延伸，沒有形成向東向南延展的城市帶。

      ２．分析及解決。

      從城市規(guī)劃土地利用角度上：（１）建立城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃與交通規(guī)劃相協(xié)調(diào)的機(jī)制。“土地的開發(fā)決策也是交通的決策”（Ｊｏｈｎ．Ｍ．ｌｅｖｙ，１９８８）。城市結(jié)構(gòu)的設(shè)想一般在城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市總體規(guī)劃階段就有了明確的目標(biāo)和定位，滯后的交通規(guī)劃必然會(huì)制約合理的城市空間結(jié)構(gòu)的形成。城市交通設(shè)施建設(shè)會(huì)使沿線或周邊土地利用的性質(zhì)和強(qiáng)度發(fā)生較大的變化，一般來說，以軌道交通為例，越接近站點(diǎn)的土地利用的強(qiáng)度就會(huì)越高，規(guī)劃部門應(yīng)在參考國內(nèi)外其他城市經(jīng)驗(yàn)和實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)這些變化進(jìn)行定量分析，確定城市軌道交通對(duì)站點(diǎn)周邊土地的影響半徑，在對(duì)軌道進(jìn)行交通規(guī)劃的同時(shí)進(jìn)行沿線土地利用規(guī)劃的研究，指導(dǎo)沿線土地的開發(fā)利用。規(guī)劃部門在進(jìn)行土地利用規(guī)劃時(shí)要保證一定比例的土地用于交通配套設(shè)施的建設(shè)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)，絕對(duì)不能被其他用途侵占。（２）實(shí)行規(guī)劃儲(chǔ)備，嚴(yán)格控制用地。土地儲(chǔ)備的本意就是在土地尚未需要開發(fā)利用之前，預(yù)先由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將其獲取并持有，以作為未來開發(fā)之用或用作實(shí)現(xiàn)某一公共利益。建立城市土地儲(chǔ)備制度的目的就在于增強(qiáng)政府對(duì)城市土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，優(yōu)化土地資源的配置。政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)交通設(shè)施周邊的土地儲(chǔ)備、開發(fā)的掌控力度，在交通建設(shè)前就對(duì)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)進(jìn)行控制，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)（可以是經(jīng)過評(píng)價(jià)的合理的交通影響范圍）的土地劃為政府的重點(diǎn)土地儲(chǔ)備的區(qū)域，優(yōu)先列入年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃。（３）交通設(shè)施周邊的土地節(jié)約集約利用。作為極稀缺的資源，城市道路兩側(cè)、重點(diǎn)交通樞紐的土地更應(yīng)遵循節(jié)約集約利用的原則。政府應(yīng)對(duì)這些區(qū)域內(nèi)的土地利用強(qiáng)度進(jìn)行嚴(yán)格控制，堅(jiān)持政府主導(dǎo)的原則，在綜合分析土地建設(shè)強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，給出有關(guān)土地利用強(qiáng)度的調(diào)整區(qū)間，在符合規(guī)劃、人居環(huán)境良好等前提條件下，盡量加大土地開發(fā)利用強(qiáng)度，提高土地節(jié)約集約利用水平。

從軌道交通規(guī)劃角度上：（１）線路站點(diǎn)調(diào)整優(yōu)化。考慮到軌道交通在引導(dǎo)城市發(fā)展方面的特點(diǎn)，在進(jìn)行協(xié)調(diào)規(guī)劃時(shí)應(yīng)以點(diǎn)（車站）、（線路）、面（路網(wǎng)）分級(jí)考慮，從投資、規(guī)劃、客流及盈利等方面進(jìn)行全面的一體規(guī)劃。（２）其他。諸如加強(qiáng)地鐵沿線及周邊土地利用專項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，制定政策保障等。