前言：工程量清單計價將各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度因素考慮到單價的確定上，以“活單價”形式出現(xiàn)，能準(zhǔn)確反映實際情況，可有效降低工程成本和造價控制難度。
相對于缺乏科學(xué)依據(jù)的定額計價（計算工程量后套定額算然后以費率形式計算間接費，憑主觀想象確定優(yōu)惠幅度后得出最終報價），工程量清單計價將各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度因素考慮到單價的確定上，以“活單價”形式出現(xiàn)，能準(zhǔn)確反映實際情況，可有效降低工程成本和造價控制難度。
一、萬科的工程量清單招標(biāo)
自2010年開始，萬科便在工程采購領(lǐng)域正式施行工程量清單招標(biāo)采購，作為其規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型發(fā)展的重要路徑。工程量清單招標(biāo)，意即發(fā)包方根據(jù)施工圖計算工程量，承建商據(jù)成本與盈利要求報價，發(fā)包方評標(biāo)，一開始就能確定項目總體造價。
在萬科看來，一方面，工程量清單招標(biāo)因為能把主要成本悉數(shù)說清，有利于經(jīng)營結(jié)果的預(yù)測和保障；另一方面，清單招標(biāo)有利于提升項目品質(zhì)，這一點可從下述萬科金域緹香項目得以舉證。
1.清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)專業(yè)交圈，聯(lián)合審圖，招標(biāo)前期消除功能性缺陷
以下圖為例，一是洋房部分為單框單玻門窗，達(dá)不到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)；二是廚房窗戶無法開啟，不能滿足通風(fēng)要求。
究其原因，其一，門窗為甲供料，實施結(jié)果與節(jié)能計算不合拍；其二，未審圖即實施，出現(xiàn)功能缺陷。
又以下圖左為例，空調(diào)側(cè)向安裝孔尺寸太小，無法安裝。究其原因，土建與安裝設(shè)計專業(yè)不交圈造成功能性缺陷。
如上圖右，空調(diào)機(jī)位空間狹窄，上下疊放洞口尺寸較小，夏天有可能死機(jī)。究其原因，空調(diào)百葉為甲供料，二次深化圖與土建專業(yè)銜接不到位，缺少聯(lián)合審圖帶來功能性缺陷。
2.清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)方案前置，經(jīng)效果性評判后出圖，再進(jìn)入招標(biāo)階段
以下圖為例，鐵藝門下面空隙太大，比例失調(diào)。究其原因，鐵藝門為甲指乙供材，邊施工邊確定方案，強(qiáng)調(diào)完成節(jié)點而忽視了整體效果。
又如下圖，木扶手粗大，表面清漆斑駁質(zhì)感差，且扁鐵和圓管組合稀疏，看似不牢靠。究其原因，樓梯扶手為甲指乙供材，方案未前置導(dǎo)致品質(zhì)感較差。
3.清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)甲供料的施工做法需明確和深化圖專業(yè)會審，可避免損傷品質(zhì)的做法
例如下圖，部分磚面在陽面收邊。究其原因，外墻面磚為甲供，排版圖未經(jīng)審查，節(jié)點意識超越品質(zhì)意識，忽略了細(xì)部收頭處理。
綜上，通過清單招標(biāo)，有利于提升品質(zhì)，消除功能缺陷，完善方案效果，利于雕琢細(xì)節(jié)。
二、碧桂園的模擬清單招標(biāo)
碧桂園的“摘牌即開工”，被稱為神一樣的開發(fā)速度，其在招標(biāo)上的功夫也不可小覷，碧桂園在項目預(yù)備會后就開始進(jìn)行招標(biāo)，按模擬清單形式。
模擬工程量清單招標(biāo)與工程量清單計價招標(biāo)兩者的區(qū)別僅在于工程量清單按照實際施工圖編制，而模擬清單是在沒有施工圖情況下根據(jù)經(jīng)驗或參考類似項目而編制的。
因為模擬清單沒有實際施工圖，所以該招標(biāo)方式是否可行取決于能否編制接近實際情況的工程量清單，因為模擬清單做單價合同工程量是虛擬的，那么模擬的工程量與實際工程量越接近就越能反映實際造價，有利于減少不平衡報價。
碧桂園采用的清單承包方式如下：
1.土建工程方面
分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干；模板及腳手架的措施費用采用綜合單價包干；除模板及腳手架外的措施費（含其他項目費）采用建筑面積單方造價包干。
2.樁基礎(chǔ)工程方面
報價方式為全費用綜合單價包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費用綜合單價表填報統(tǒng)一報價系數(shù)。
3.室內(nèi)精裝修工程方面
塊料工程的報價方式為全費用綜合單價包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費用綜合單價表填報統(tǒng)一報價系數(shù)。
4.室內(nèi)浴室柜、浴室鏡、淋浴屏風(fēng)、室內(nèi)涂料工程方面
采用全費用綜合單價包干，投標(biāo)人按招標(biāo)人提供的全費用綜合單價表的全費用綜合單價作為工程結(jié)算全費用綜合包干單價。
在工程預(yù)/結(jié)算送審流程上，招標(biāo)時采用模擬清單招標(biāo)，工程量未經(jīng)雙方核對就簽訂總包合同暫定總價，可能會存在量差的造價問題，通過預(yù)算，可以更加有效的進(jìn)行工程項目成本管理和投資控制。
碧桂園室內(nèi)精裝修工程、室內(nèi)安裝工程、市政工程采用全費用綜合單價包干的承包方式。
2010年版的單體土建工程的承包方式，分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干；措施費（含其它項目費）采用建筑面積單方造價包干。
2011年版單體土建工程的承包方式，分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干；模板及腳手架的措施費用采用綜合單價包干；除模板及腳手架外的措施費（含其他項目費）采用建筑面積單方造價包干。
三、4個步驟，將模擬清單招標(biāo)執(zhí)行落地
以沈陽新世界國際花園為例，其模擬清單編制首先需要具備兩個基本條件：一是有大量類似項目的工程內(nèi)容與技術(shù)指標(biāo)；二是施工圖設(shè)計對于方案（擴(kuò)初）設(shè)計不應(yīng)有太大的變動，尤其是工藝作法方面。否則將造成清單與工程實際出現(xiàn)較大偏差。
其清單編制工作方案主要包括4步：
第1步，按照擴(kuò)初圖紙及類似工程技術(shù)指標(biāo)編制模擬工程量清單；
第2步，對模擬清單進(jìn)行招標(biāo)，確定每個分部分項工程的綜合單價及其構(gòu)成；
第3步，施工圖完成后，按照施工圖重新計算工程量并與承包單位核對；
第4步，由雙方確認(rèn)的工程量與招標(biāo)過程中形成的綜合單價，最終確定承包單位的合同總價。
在方案執(zhí)行過程中，首先，依據(jù)擴(kuò)初圖紙，基于以往所發(fā)生的分部分項工程內(nèi)容及技術(shù)指標(biāo)，編寫清單內(nèi)容；
其次，與設(shè)計單位加強(qiáng)協(xié)調(diào)，嚴(yán)格遵循設(shè)計方案，及時溝通；
再次，針對模擬清單的不確定性，制定詳細(xì)的評標(biāo)方案和執(zhí)行細(xì)則，通過評選綜合單價的合理性來選擇承包單位，明確工程造價的綜合單價構(gòu)成，奠定合同總價基礎(chǔ)；
復(fù)次，制定材料、設(shè)備參考指導(dǎo)價，控制工程成本同時減低糾紛可能性；最后，施工圖完成后，確保工程量計算準(zhǔn)確性，并與施工單位核對，對合同總價達(dá)成一致。
四、模擬工程量清單招標(biāo)編制的8項注意
第一，應(yīng)根據(jù)工程設(shè)計方案、地質(zhì)條件、擬采用結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、裝飾材料等，選好參照工程。
第二，比較擬建工程與參照工程，調(diào)整工程量，若能在清單工程量中預(yù)計的可反映在工程量中，不能直接反映的可在招標(biāo)文件中相應(yīng)完善。
第三，根據(jù)參照工程的原始清單及比較過程中找到的問題編制模擬清單，項目特征描述及編制說明制定要謹(jǐn)慎，避免施工方鉆空子不平衡報價。
第四，根據(jù)清單計價辦法及消耗量計算規(guī)則進(jìn)行制作控制價，在此過程中一定要公平、合理，不得特意壓低或抬高價格，制作出來的控制價盡量接近市場價。
第五，根據(jù)模擬清單進(jìn)行招標(biāo)，模擬清單招標(biāo)其效果就是清單與費率的結(jié)合的產(chǎn)品，如果模擬清單中利用的清單項目很少的話，到預(yù)算定案的時候還得進(jìn)行費率的套用，所以招標(biāo)文件中應(yīng)把預(yù)算定案時費率的取費級別、人工費、讓利等內(nèi)容說明一下，再就是模擬清單中出現(xiàn)的問題進(jìn)行說明，還有定標(biāo)方式。
有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為為了防止不平衡報價，可以用標(biāo)底當(dāng)做一個基準(zhǔn)價，讓其投標(biāo)的時候每個分部分項都得低于這個基準(zhǔn)價的單價，這樣能避免一些不平衡報價，清單調(diào)整的細(xì)則，如：模擬清單中沒有的項目根據(jù)合同約定進(jìn)行重新組價，根據(jù)雙方之間的定的取費內(nèi)容進(jìn)行核定清單單價。
第六，開標(biāo)、選擇中標(biāo)單位，根據(jù)模擬清單這個統(tǒng)一平臺進(jìn)行評定各家的報價，及費率讓利情況。不能只看模擬清單部分，費率讓利這塊也尤為重要，費率讓利這部分在預(yù)算定案及施工過程中變更、增加項目都能用的到。
第七，模擬清單合同中約定預(yù)算定案時候漏項或增加項的內(nèi)容。如：預(yù)算定案的時候工程項目模擬清單中有的單價執(zhí)行模擬清單，工程量按實進(jìn)入，工程量沒用的執(zhí)行合同費率規(guī)定重新制定清單經(jīng)甲乙雙方確定后作為結(jié)算依據(jù)。
有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士總結(jié)了幾點合同中應(yīng)確定的項目，很具有實戰(zhàn)性，暫列如下：
甲方批價為落地價已含采保費；材料價差問題，哪些材料可調(diào)，哪些材料不可調(diào)列明確。明確可調(diào)范圍，5%或者3%；零星用工確認(rèn)，按市場價還是按定額價；主體交付標(biāo)準(zhǔn)，是到毛坯還是砌墻完畢；確定甲方批價差價部分取不取費；上報結(jié)算是虛報要罰款；簽證內(nèi)容小于2000元以內(nèi)不計入結(jié)算；甲供材部分約定好乙方記取哪些費用；材料的檢測費由乙方承擔(dān)；安裝部分的交接，哪些是總包負(fù)責(zé)，哪些是分包負(fù)責(zé)；結(jié)算方式確定，清單有的執(zhí)行清單，清單中沒有的執(zhí)行消耗量定額，拆除執(zhí)行修繕定額，垃圾外運合同中約定；付款問題上，金額不超過100萬，工期不超過2個月，付款最好設(shè)置首付款和一次進(jìn)度款，盡量不用工程量撥付。金額超過100萬，工期超過2個月，付款最好為首付款，每月設(shè)進(jìn)度款；總包服務(wù)費按照分包的總價記取，或者按照平方米報價記取。
第八，根據(jù)模擬清單、招標(biāo)文件、施工合同約定進(jìn)行調(diào)整圖紙中的工程量或增加的工程量清單項，最終形成一個新的工程量清單報價，此報價作為結(jié)算依據(jù)。
小結(jié)
由上述萬科、碧桂園、新世界地產(chǎn)的案例可以看出，基于市場競爭與總價合同的優(yōu)勢，當(dāng)前清單招標(biāo)已成為房企有效降低工程成本、減輕造價控制難度的重要形式，而國內(nèi)清單招標(biāo)衍生出的模擬清單方式，為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)保質(zhì)保量快速開發(fā)和建設(shè)在招標(biāo)上提供了重要保障和重大便利。
