［摘要］作者分析房產(chǎn)測(cè)繪的主要管理內(nèi)容,對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問題,并且提出有效的改進(jìn)方法。
［關(guān)鍵詞］房產(chǎn)測(cè)繪；問題分析；改進(jìn)方法
1 房產(chǎn)測(cè)繪工作內(nèi)容
房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性較強(qiáng)的專業(yè)測(cè)繪。工作具體包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等七個(gè)方面的工作。
2 實(shí)例介紹
2．1 項(xiàng)目介紹
某項(xiàng)目二期23幢樓，為商用住宅樓房。
2．2 房產(chǎn)預(yù)測(cè)
根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行面積預(yù)算。樓層平面圖如圖1。
2．2. 1 首先將施工平面圖導(dǎo)入房測(cè)之友，然后進(jìn)行面積提取，分?jǐn)傆?jì)算，生成房產(chǎn)分戶平面圖，出具房產(chǎn)預(yù)售測(cè)繪報(bào)告。根據(jù)計(jì)算，本幢樓總建筑面積為4 491． 44 m2 ，其中套內(nèi)面積為3 802． 26 m2 ，公攤面積為671． 21 m2 ，陽(yáng)臺(tái)面積為167． 97 m2。本幢樓的公攤面積包括外墻、樓梯、電梯以及過道。
2．2. 2 針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪，在AutoCAD 繪圖軟件的基礎(chǔ)上開發(fā)的房產(chǎn)面積測(cè)算應(yīng)用軟件。本系統(tǒng)主要包括10 個(gè)功能模塊:
1) 綜合模塊。主要完成一些基本的新建、打開、關(guān)閉、保存、打印等基本操作。另外，在本模塊中可進(jìn)行房測(cè)之友和AutoCAD之間的菜單切換;
2) 工程模塊。主要完成項(xiàng)目信息、幢信息、戶室信息的錄入:項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型、委托方信息、坐落、丘地號(hào)、幢號(hào)、房屋狀況等基本信息; 還可以完成戶室權(quán)屬的處理和通過基本信息進(jìn)行查找編輯工作;
3) 繪圖工具模塊。主要是一些基本點(diǎn)、直線、弧線及各種正多邊形的繪圖信息;
4) 圖形編輯模塊。提供房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)所需要的一些圖形編輯功能，如圖層控制、建筑信息提取、圖形繪制等;
5) 圖形面積模塊。本模塊如圖1 所示，是在測(cè)繪完成的圖形中提取各種面積線，以及對(duì)提好的面積線進(jìn)行編輯修改，為后面的分?jǐn)傆?jì)算打好基礎(chǔ);
6) 分?jǐn)傆?jì)算模塊。該模塊是房產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)鍵步驟，按照指定的分?jǐn)偰Ｐ屯瓿伤泄媒ㄖ娣e的分?jǐn)傆?jì)算，面積統(tǒng)計(jì)匯總、入庫(kù)等，以保證正確的計(jì)算房產(chǎn)面積;
7) 測(cè)繪系統(tǒng)模塊、工具模塊和基礎(chǔ)測(cè)繪模塊。提供系統(tǒng)的功能介紹、使用說明、有關(guān)的公共面積分?jǐn)偧坝?jì)算說明以及全站儀數(shù)據(jù)導(dǎo)入編輯功能等。
2.3 房產(chǎn)實(shí)測(cè)
本幢樓建成后，對(duì)每一層進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量。將測(cè)繪數(shù)據(jù)導(dǎo)入房測(cè)之友，經(jīng)過計(jì)算分析，出具房產(chǎn)銷售實(shí)測(cè)報(bào)告。實(shí)測(cè)結(jié)果為:總建筑面積4 491． 58 m2 ，其中套內(nèi)面積為3 802． 26 m2 ，公攤面積為671． 21 m2 ，陽(yáng)臺(tái)面積為168.11 m2。
3 房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問題
（一）房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位
盡管房產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場(chǎng)，實(shí)行政企分開、納入競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，但由于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)育不完善，存在一些不公平競(jìng)爭(zhēng)甚至違法亂紀(jì)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序。目前，有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測(cè)繪行政管理部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對(duì)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
（二）房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)規(guī)范有待完善
1. 斜面結(jié)構(gòu)房屋數(shù)據(jù)采集施測(cè)困難
根據(jù)GB/T 17986- 2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，“房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積，層高在2.20米以下的部位不計(jì)算建筑面積。”這項(xiàng)規(guī)定在實(shí)際操作中卻遇到了麻煩。因?yàn)榉课萁ǔ梢院�，房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋，實(shí)測(cè)很困難。另外，結(jié)構(gòu)面是一個(gè)粗糙的不平表面，無法進(jìn)行更為精確的測(cè)量。這樣一來，對(duì)于斜面結(jié)構(gòu)的樓板厚度就難以采集，層高等于2.20米的部位不易確定，更無法精確量取，建筑面積計(jì)算當(dāng)然就可能有較大偏差。
2. 特殊部位易產(chǎn)生誤解
對(duì)于無頂蓋的室外樓梯，根據(jù)規(guī)定，“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。”這在現(xiàn)實(shí)中存在三種理解：第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半；第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋只針對(duì)室外樓梯頂層而言。因此，無蓋室外樓梯頂層應(yīng)按一半計(jì)算，下部各層應(yīng)計(jì)算全部建筑面積；第三種是因室外樓梯頂層無蓋，不應(yīng)計(jì)算面積，下部各層以上一層樓梯為頂蓋，應(yīng)按各層水平投影面積的一半計(jì)算。三種理解得到的結(jié)果都不同。
3. 建筑面積計(jì)算不盡合理
成套房屋建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成；共用建筑面積系各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，遵循“誰使用，誰分?jǐn)?rdquo;的原則。但在具體實(shí)施中，部分房屋結(jié)構(gòu)的使用性質(zhì)往往是無嚴(yán)格定義的，其服務(wù)范圍也難以明確劃分。
4. 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高
房產(chǎn)測(cè)量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測(cè)繪技術(shù)等多方面知識(shí)的高素質(zhì)專業(yè)測(cè)量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測(cè)繪工作水平較低。
4 房產(chǎn)測(cè)繪不足的改進(jìn)方法
�。ㄒ唬┘涌旆慨a(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化步伐，規(guī)范并形成競(jìng)爭(zhēng)有序的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)
首先，實(shí)行測(cè)管分離和測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范市場(chǎng)行為；加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)和資質(zhì)管理，控制市場(chǎng)準(zhǔn)入，推進(jìn)開放房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)步入市場(chǎng)化、專業(yè)化、法制化的軌道。
其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快建立房產(chǎn)測(cè)繪誠(chéng)信體系。嚴(yán)格按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)對(duì)其測(cè)繪成果承擔(dān)法律責(zé)任，對(duì)個(gè)別在測(cè)繪中不執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴(yán)肅查處，追究相關(guān)責(zé)任。
�。ǘ┙⒎慨a(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，統(tǒng)一管理，加強(qiáng)交流與合作
測(cè)繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺(tái)，形成統(tǒng)一的運(yùn)作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制；既規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，又能確立房產(chǎn)測(cè)繪成果的權(quán)威性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。另外，利用測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)和大專院校的測(cè)繪專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)地區(qū)間交流與合作，互通有無，以達(dá)到房產(chǎn)測(cè)繪工作平衡發(fā)展。
�。ㄈ┙Y(jié)合新工藝、新技術(shù)完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)結(jié)合新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑施工新工藝、測(cè)繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使其更具可操作性，以解決房產(chǎn)測(cè)繪中實(shí)際可能出現(xiàn)的新問題。
如坡屋頂房屋，由于難以精確測(cè)量其層高而影響到建筑面積計(jì)算結(jié)果，若采用凈高為標(biāo)準(zhǔn)，問題即迎刃而解。另外，若以中國(guó)成年男性的平均身高1.70m作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通風(fēng)采光功能的斜面結(jié)構(gòu)居室或儲(chǔ)藏室，其凈高在1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凈高大于2.05m 的可按其水平投影全部計(jì)算建筑面積。這種做法無論從技術(shù)上還是經(jīng)濟(jì)上說都應(yīng)該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現(xiàn)了坡屋頂房屋的利用價(jià)值。
5 結(jié)語(yǔ)
探索、研究建立適合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)測(cè)繪管理體系，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，培育和發(fā)展房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，建立房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將是我國(guó)房產(chǎn)管理部門的一項(xiàng)重要工作。必須十分重視測(cè)繪技術(shù)革新化、測(cè)繪規(guī)程科學(xué)化、測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)人性化、交流合作經(jīng)�；�、測(cè)繪人員素質(zhì)化等“五化”建設(shè)，以保證測(cè)繪成果的準(zhǔn)確、公平、合理，促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)有序、穩(wěn)健發(fā)展。
