【摘要】現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)大多數(shù)的商品房都是按照商品房合同面積為計(jì)量單位進(jìn)行銷售，每平方米動(dòng)輒幾千甚至上萬資金，后續(xù)還有物業(yè)維修基金的繳納、物業(yè)管理費(fèi)、房屋交易的相關(guān)稅費(fèi)等都是以商品房合同面積作為繳費(fèi)依據(jù)，商品房面積分為預(yù)測量面積和實(shí)地測量面積。隨著社會的發(fā)展房屋需求量的增加，房價(jià)不斷的提升，預(yù)測量和實(shí)測量出具的房屋面積也越來越影響著人們?nèi)粘Ｉ钯|(zhì)量，因此我將在歷年工作實(shí)踐中碰到的測繪問題進(jìn)行總結(jié)和分析。
【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)預(yù)測量;房產(chǎn)實(shí)測量;數(shù)據(jù)精度;面積分?jǐn)?nbsp;
1、預(yù)測量和實(shí)測量的背景簡述
預(yù)測量是開發(fā)商提交國土使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證，經(jīng)規(guī)劃局和規(guī)劃設(shè)計(jì)院審核通過的規(guī)劃藍(lán)圖等資料，房屋測繪人員依據(jù)《房屋測量規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繪制測算出具預(yù)測面積。開發(fā)商根據(jù)測繪人員出具的預(yù)測量成果，提交國土使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證，經(jīng)規(guī)劃局和規(guī)劃設(shè)計(jì)院審核通過的規(guī)劃藍(lán)圖等資料就可以申請頒發(fā)預(yù)售許可證，同時(shí)商品房項(xiàng)目的樓盤表也按預(yù)測圖紙生成相關(guān)的戶室和戶室面積，在樓盤表上會顯示房屋戶室的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況 ，便于開發(fā)商和各職能相關(guān)部門對房產(chǎn)管理，也可以避免開發(fā)商一房兩賣。商品房合同面積采用預(yù)測量面積，產(chǎn)權(quán)登記面積采用實(shí)測面積。當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足，絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人;產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
面積誤差比= （產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積 ×100%
實(shí)測量是開發(fā)商取得房屋竣工綜合驗(yàn)收，由開發(fā)商申請實(shí)地測量，測繪人員實(shí)地核對預(yù)測量成果尺寸是否一致，并查看項(xiàng)目功能區(qū)與預(yù)測量是否一致，如果不一致，測繪人員需重新調(diào)整數(shù)據(jù)數(shù)值，重新調(diào)整功能分區(qū)，并重新分?jǐn)傆?jì)算。由專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)出具測繪成果，測繪成果包含測繪平面圖、測繪分層面積表、測繪分戶面積表、宗地圖、界址坐標(biāo)等相關(guān)內(nèi)容。
2、淺論在預(yù)測量和實(shí)測量工作中碰到問題
預(yù)測量階段，依據(jù)開發(fā)商提供經(jīng)規(guī)劃局和規(guī)劃設(shè)計(jì)院審核同意的規(guī)劃藍(lán)圖，繪制平面圖，規(guī)劃設(shè)計(jì)院是采用AUTOCAD軟件進(jìn)行繪制，按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繪制測算。房屋測量事務(wù)所采用房屋測繪專用軟件，依照《房屋測量規(guī)范》來核算房屋面積。它們之間的測算結(jié)果是有差異的。
在預(yù)測量業(yè)務(wù)中房屋的功能區(qū)的確定、分?jǐn)偯娣e的計(jì)算都會讓規(guī)劃藍(lán)圖面積和預(yù)測量面積產(chǎn)生差異。房屋的罩頂面積，規(guī)劃藍(lán)圖按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，罩頂不算建筑面積;根據(jù)《房屋測量規(guī)范》如果罩頂高度高于2.2平方米，需計(jì)算建筑面積并分?jǐn)傊琳麠潯?nbsp;
在實(shí)測量業(yè)務(wù)中，測繪員在實(shí)地測量作業(yè)中常常碰到不規(guī)則形狀的多邊形房屋，如圖1所示.
圖1
如何測量房屋四邊形ABCD的面積，可以利用“三角形穩(wěn)定性原理”，即三角形確定三條邊后，就能確定有且僅有這個(gè)三角形，三角形三條邊長一旦確定后，內(nèi)角也確定了，是唯一的，是無法改變的。在圖1四邊形ABCD中可以通過手持激光測量儀量出邊長，再量出AD和BC的長度，就可以確定ΔABD和ΔBCD的形狀和大小，最后核對線段AC的長度，此四邊形就可以測量成圖，測算出面積。
有時(shí)候測繪員在測量工作中，需測量房屋內(nèi)部角度，確定房屋形狀，如圖2所示。
圖2
一種計(jì)算方法，假如是要測量<BAC的房角度，在 AB邊及 AC邊上分別假定一點(diǎn) b及 c （ 假設(shè)點(diǎn) b、c在同一平面上），于是可以構(gòu)成一個(gè)平面三角形△Abc，由于三角形穩(wěn)定定理，通過丈量直線 Ab、Ac及 bc的長度，就可以確定<Abc的形狀和大小，于是就能確定角度<BAC的大小。
另一種方法，仍然是要測量<BAC的房角度，假如點(diǎn) b與點(diǎn) C不能通視，組建三角形△Abc的測算方法就行不通，在房屋外標(biāo)識一點(diǎn) a， 在AB邊及AC邊上分別假定一點(diǎn) b及 c （ 假設(shè)點(diǎn) a、 b、c在同一平面上），于是可以構(gòu)成三角形△Aab和△Aac，同樣通過三角形的三邊丈量可以確定角<bAa和 <aAc的大小，從而可以確定<BAC的角度。
同時(shí)伴隨建筑造型的多樣化，許多房屋也會包含有圓弧墻體，簡單點(diǎn)的圓弧墻體也可以用手持激光測距儀來測算，測量圓弧AMB的形狀和大小，如圖3所示。
圖3
點(diǎn)A和點(diǎn)B分別為房屋圓弧的兩個(gè)端點(diǎn)，其連線 AB就是該圓弧段的弦長，可以直接量取，在直線 AB上可以測設(shè)其中點(diǎn)H，量取從點(diǎn)H出發(fā)、垂直于直線AB、與圓弧相交于點(diǎn)M的垂線HM，由此可以確定三點(diǎn) AMB的相對位置，由三點(diǎn)確定一個(gè)圓的定理可以確定圓弧段AMB的大小和形狀。
當(dāng)圓弧的半徑比較大時(shí)，直線上的中點(diǎn)和垂線無法確定，如圖4所示
圖4
在圓弧段上任意標(biāo)識一點(diǎn)A，在圓弧的開端 、末端分別做標(biāo)識點(diǎn)B、C，通過測量三角形△BAC的三邊邊長，就可以確定ΔBAC的形狀和大小，在線段AB上作垂直平分線MN， 在線段AC上作垂直平分線EF，MN和EF相交于點(diǎn)O，以O(shè)為圓心，OA為半徑作圓，畫出圓弧。
3、科學(xué)的公用面積分?jǐn)傆?jì)算方法
在保證實(shí)地測量數(shù)據(jù)無誤的情況下，容易出現(xiàn)計(jì)算面積錯(cuò)誤的地方，就是共有共用建筑面積的分?jǐn)�。共有共用面積分?jǐn)偘凑债a(chǎn)權(quán)各方有合法分?jǐn)偽募騾f(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的按共有建筑相關(guān)的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)�，功能單一的多層住宅樓原則上采用一級分?jǐn)?商住樓、非住宅綜合樓，房屋內(nèi)各部位使用功能差異大，應(yīng)根據(jù)其用途不同按相關(guān)面積比例進(jìn)行多級分?jǐn)?商住樓的商用部位的樓梯間（不含有商業(yè)自用的）和突出屋面的樓梯間由整幢分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)偂?nbsp;
結(jié)語：
通過本文的分析和歸納可以看出，房產(chǎn)測繪中房屋面積測繪工作是其中一個(gè)非常重要的工作環(huán)節(jié)，它是房產(chǎn)管理工作的底層數(shù)據(jù)，我們需要針對測繪結(jié)果精益求精，嚴(yán)格控制測量誤差，不斷加強(qiáng)測量水平專業(yè)能力的提升，面對新設(shè)備、新技術(shù)要不斷的提升自身測量水平，并運(yùn)用到實(shí)際工作中，在實(shí)踐中調(diào)整測量工具的最佳使用配置，最終使測量數(shù)據(jù)更精確，維護(hù)好廣大群眾的根本利益，也為不動(dòng)產(chǎn)管理搭建更加準(zhǔn)確的樓盤表，保證底層樓盤數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和穩(wěn)定性，使電子登記薄更精準(zhǔn)和更具權(quán)威性。
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