商品房的銷售面積、套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偣�用建筑面積

商品房的銷售面積、套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偣�用建筑面積

銷售面積
  商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，是套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣�用建筑面積之和。即：
        銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓�用建筑面積。
        套內(nèi)建筑面積
        套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：
        套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積。
        �。�1）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)范的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
        �。�2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，與公用建筑面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

分?jǐn)偟墓�用建筑面積
        商品房分?jǐn)偟墓�用建筑面積主要包括以下兩部分：
     (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；
        　(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
        下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：
        　(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。
        　(2)作為人防工程的地下室。
        商品房分?jǐn)偟墓�用建筑面積計(jì)算公式：
        公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 - 各套套內(nèi)建筑面積之和 - 已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。
        公用建筑面積分?jǐn)偯娣e系數(shù) = 公用建筑面積 ÷ 各套套內(nèi)建筑面積之和。
        分?jǐn)偟墓�用建筑面積 = 各套套內(nèi)建筑面積 × 公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)。
        因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：
        商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積（1 + 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）

   防止房屋使用面積縮水
        　　簽約及入住時(shí)應(yīng)注意：堅(jiān)持要求開發(fā)商在交房時(shí)出示《房屋實(shí)測面積》；
        認(rèn)真審查合同附件中關(guān)于分?jǐn)偯娣e部位、范圍的確定。
        房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記的新規(guī)定
     　建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》主要有下列三方面的新規(guī)定：
        　　一是要在房屋產(chǎn)權(quán)證書附圖上注明測繪單位的名稱，并明確房產(chǎn)測繪單位將對其完成的房產(chǎn)測繪結(jié)果的質(zhì)量負(fù)責(zé)；
        　　二是要在房屋產(chǎn)權(quán)證書附圖上注明房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿忻娣e；
        　　三是有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算問題，《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，作了規(guī)定，如房屋層高方面規(guī)定，計(jì)算建筑面積的房屋層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米）；
        房屋屋頂斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。不規(guī)則維護(hù)物，如陽臺(tái)、挑廊、架空通廊等，其外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積；與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。