房地產(chǎn)項(xiàng)目工程預(yù)算資金控制

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 預(yù)算資金 工程造價(jià) 

　　近年來，房地產(chǎn)事業(yè)成為一個(gè)炙手可熱的投資項(xiàng)目。我們承認(rèn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展客觀上是由于城市化進(jìn)程加快，城市的原有住房條件不能滿足具體的人口居住需求，因而需要建設(shè)大量的房屋。但是人們對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目投資，也使得房地產(chǎn)投資中夾雜了更高的風(fēng)險(xiǎn)。多以面對(duì)這個(gè)存在泡沫的房地產(chǎn)事業(yè)，投資方必須進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，準(zhǔn)確的投資，以免造成經(jīng)濟(jì)虧損。降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，首先需要對(duì)運(yùn)算資金進(jìn)行控制。只有進(jìn)行了預(yù)算資金的有效控制，才能在投資中獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。 

　　一、預(yù)算資金總體控制 

　　房房地產(chǎn)資金預(yù)算是一個(gè)復(fù)雜的體系，涉及到的具體領(lǐng)域比較繁多，因此，需要首先進(jìn)行項(xiàng)目的總體控制，只有做好了整體的預(yù)算，才能在具體的環(huán)節(jié)中進(jìn)行具體規(guī)劃。所謂的總體預(yù)算就是指在房地產(chǎn)投資建設(shè)之初，就制定合理的經(jīng)費(fèi)開支減少不必要的經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)，最大化的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 

　�。ㄒ唬┕こ填A(yù)算的編制 

　　工程預(yù)算的編制是項(xiàng)目運(yùn)作之前必須要進(jìn)行的工作之一，影響著工程預(yù)算的整體內(nèi)容，所以要對(duì)預(yù)算的編制進(jìn)行合理的控制。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，預(yù)算工程師和相關(guān)的工作人員要對(duì)工程的編制負(fù)責(zé)，以保證預(yù)算編制的合理性。另外，項(xiàng)目的編制結(jié)束后，預(yù)算工作必須要交予財(cái)物工作人員進(jìn)行處理。在整個(gè)預(yù)算工作中，這也是一項(xiàng)重要的步驟和內(nèi)容，從而保證財(cái)物核算工作更好的進(jìn)行。項(xiàng)目工程的預(yù)算工作就能夠得到更好的保證，以便達(dá)到資金控制的目的，這也為工程預(yù)算的控制提供了一個(gè)好的基礎(chǔ)。 

　　（二）資金控制 

　　房地產(chǎn)投資建設(shè)過程中每天都會(huì)有大量的資金之初，而具體的之初又比較零散和瑣碎，因此必須由專門的財(cái)政管理部門，組織專業(yè)的管理人員，對(duì)每一項(xiàng)資金的之初都進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并對(duì)不合理的之初進(jìn)行控制或者是縮減。房地產(chǎn)建設(shè)施工中隨時(shí)會(huì)需要采購建筑材料，財(cái)政部門有義務(wù)對(duì)采購的材料價(jià)格和質(zhì)量進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)不合理的資金申請(qǐng)必須予以否定，這樣才能杜絕在投資中不必要的經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)。 

　　二、預(yù)算資金過程控制 

　　（一）發(fā)包階段控制 

　　非國家建設(shè)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是個(gè)體私營的投資方式，所以建設(shè)投資的隨意性比較大，主觀性比較強(qiáng)。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，投資方可以進(jìn)行大范圍的可公開招標(biāo)。通過規(guī)定基本的招標(biāo)條件，吸引招標(biāo)方。在眾多的招標(biāo)單位中，選擇具有施工能力和經(jīng)驗(yàn)。具有一定的建設(shè)施工信譽(yù)保證。具有一定建設(shè)施工設(shè)備基礎(chǔ)和人力基礎(chǔ)、具有一定的建設(shè)投資供應(yīng)渠道的企業(yè)作為建設(shè)方。由于這個(gè)過程的變動(dòng)性比較大，所以一旦確定了招標(biāo)單位，就必須起草相關(guān)的合約，雙方簽訂投資合同。房地產(chǎn)事業(yè)的投資金額比較龐大，所以對(duì)于合同的起草也尤為嚴(yán)格，合同的涵蓋要全面，而且要細(xì)致到具體的施工環(huán)節(jié)，例如施工建設(shè)的工期，施工建設(shè)的材料、施工建設(shè)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等都需要包含在內(nèi)。一旦出現(xiàn)了違約操作，可以按照合同的條款，請(qǐng)求法律援助。但是我們也應(yīng)該允許合同范圍內(nèi)的定量變動(dòng)，必定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的工期比較強(qiáng)，所以會(huì)受到市場(chǎng)變化的影響，無論是銷售的渠道還是建設(shè)施工的材料價(jià)格等都會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，我們把合理范圍內(nèi)的波動(dòng)視為可以接受的。 

　�。ǘ�）施工階段控制 

　　1、抓好合同管理，減少工程索賠。合同是投資方與施工方簽訂的具有法律效力的條款。為了杜絕施工單位存在虛假招標(biāo)的現(xiàn)象，投資方應(yīng)該對(duì)合同的條款進(jìn)行逐項(xiàng)的審核，并要求具體的文字表述清晰沒有歧義，并對(duì)施工的過程進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，確保施工建設(shè)完全遵照合同標(biāo)磚，最終建設(shè)成具有一定的審美價(jià)值和居住價(jià)值的優(yōu)秀建筑群體。這樣能夠有效的避免投資中的風(fēng)險(xiǎn)，也可以減少建設(shè)過程中不必要的矛盾。 

　　2、建立工程建設(shè)監(jiān)理負(fù)責(zé)制。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善各自職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。 

　　（三）竣工決算階段控制 

　　房地產(chǎn)建設(shè)施工完畢不代表投資的結(jié)束，科學(xué)的資金預(yù)算應(yīng)該對(duì)具體的房屋銷售情況進(jìn)行具體的分析，同時(shí)還要涵蓋房屋在后期進(jìn)行局部調(diào)整和整改以及物業(yè)管理等方面的經(jīng)費(fèi)開支。房屋的工程款是在合同擬定中明文規(guī)定的，一般波動(dòng)不大，但是由于施工中存在的重大質(zhì)量問題，和嚴(yán)重的工期延誤，則會(huì)導(dǎo)致工程款的變動(dòng)。對(duì)于竣工之后的預(yù)算工作而言，重點(diǎn)在于收集建筑投資過程中相關(guān)數(shù)據(jù)和資料，并對(duì)這些信息進(jìn)行匯總分析，最終結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行資金預(yù)算。 

　　三、結(jié)束語 

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)算受到外部變換的條件影響較大，任何一個(gè)材料的價(jià)格浮動(dòng)都會(huì)影響到整體的預(yù)算，因此資金預(yù)算難度比較大，因此，需要相關(guān)的預(yù)算人員一方面具備夯實(shí)的預(yù)算理論基礎(chǔ)，另一方面對(duì)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)具體活動(dòng)比較熟悉，只有這樣才能最優(yōu)化的進(jìn)行投資預(yù)算，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資利益的最大化。