加強房地產測繪管理的探究

【關健詞】房地產測繪；規(guī)章制度；人員管理；質量管理；成本控制；檔案管理 

引言 

隨著房地產測繪逐步進入市場，它不僅為房地產業(yè)服務，而且也可以利用豐富的房地產測繪成果資源為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設、市政工程、公共事業(yè)、綠化環(huán)保、治安消防、文教衛(wèi)生、水利交通、財政稅收、金融保險、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通訊、燃氣供應等城鎮(zhèn)事業(yè)提供基礎資料和有關信息，從而達到信息共享，避免重復測繪、重復投入，提高經濟效益。所以，我們要加強房地產測繪的管理，以利于更好地為社會服務。 

房地產測繪的成果(房產簿冊、房產數據、房產圖籍)都具有法律效力，是進行房產產權、產籍管理，房地產開發(fā)、利用、交易、征收費稅，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設的重要數據和資料，具有權屬(法律) 、財政(稅收) 和社會服務(城鎮(zhèn)規(guī)劃) 3 大基本功能。以下從幾方面談房地產測繪的管理。 

1 房地產測繪單位設立各項規(guī)章制度、健全各種組織 

房地產測繪單位要建立健全各項規(guī)章制度，沒有規(guī)矩不成方圓，利用各種規(guī)章制度來約束人、管理人。例如，測繪跟蹤監(jiān)督卡、對社會服務承諾、工作人員“九不準”、關于貫徹《國家行政機關工作人員貪污賄賂行政處分暫行規(guī)定》的實施意見、關于加強窗口建設的決定、關于加強考勤管理的暫行辦法、檔案管理規(guī)定、各職位的職責、外業(yè)拍照規(guī)定等，單位成立黨支部、團支部、工會、婦委會等組織，黨支部發(fā)揮領導核心和戰(zhàn)斗堡壘作用，工會、團支部、婦委會開展一些活動，為職工謀福利，豐富大家的業(yè)余生活，增進員工的感情，提高單位的凝聚力。 

2 房地產測繪的人員管理 

人員專業(yè)構成——房地產測繪單位人員可以搭配不同專業(yè)背景的人員，有測繪類、建筑類、房地產類，幾個計算機類的人員，對于房地產基礎測繪，測繪專業(yè)的人員比較在行，對于房地產項目測繪，建筑類專業(yè)的人員更有優(yōu)勢，因為項目測繪要求人員對建筑圖紙比較熟悉，圖紙上的符號，功能分區(qū)，需要平面圖、立面圖、剖面圖結合起來看，斜屋面的房子需要確定2.2 m 高度的位置，需要比較深的看圖識圖能力。計算機專業(yè)的人員主要是對計算機和網絡的維護，也是技術支持。 

人員繼續(xù)教育與培訓——包括崗前培訓與崗位培訓。新進人員都要進行崗前培訓才能上崗，學校剛畢業(yè)的人員畢竟沒有工作經驗，學校的學習也與單位的特定工作不同，培訓完最好還要由老的人員帶一段時間，以便新人員盡快熟悉業(yè)務和減少錯誤。崗位培訓是對于已經工作一段時間的人，這些人通過繼續(xù)教育與培訓，更新知識、提高技能、掌握新規(guī)定，才能符合職稱晉升的要求。單位內部要定期不定期地開技術交流會，創(chuàng)造溝通的平臺。 

思想教育——對員工進行思想教育，讓每個人都有質量意識，對于計算人員，我們看到的可能只是數字，但對于業(yè)主，那都是錢，1㎡可都是幾千幾萬的問題，絕不能無所謂，要站在公正的立場，誰也不偏袒，依據國家規(guī)范、省建設廳規(guī)定、當地的規(guī)定來計算。對員工進行廉政教育，要求員工廉潔自律，使員工不會因為廉潔問題而有意偏袒哪一方。 

3 質量管理 

測繪計量器具必須經政府計量行政主管部門考核合格的測繪計量檢定機構或者測繪計量標準檢定合格，才能用于測繪生產。 

3.1 房地產測繪流程 

登記測繪——安排測繪任務——外業(yè)組測繪——內業(yè)資料處理、自審、互審——質檢科審核——分管副隊長審定——收費處收費——業(yè)主領取圖紙 

3.1.1 辦證與預售測繪 

在登記測繪階段，同時與客戶簽定合同，明確雙方的權利義務，對成果資料的質量要求，成果幾份，完成時間�？蛻粢�提供完整的資料。如果是商品房預測，需要提供規(guī)劃審批圖紙，電子版的設計圖等。如果是商品房辦證測繪要提供規(guī)劃審批圖紙復印件、竣工圖紙、預售許可證復印件、電子版的設計圖等，要核對原件，并雙方簽字確認。同時每個環(huán)節(jié)規(guī)定作業(yè)時間，這個流程在電腦上顯現，每個環(huán)節(jié)用了多長時間很清楚。 

外業(yè)組測繪數據采集要清晰、完整，如果內業(yè)處理過程發(fā)現有漏測或不清楚，要補測，對于地形圖等較復雜的，內業(yè)完成后，要拿著成果圖到現場再核對。同一個樓盤在計算前，質檢員最好先看一下圖紙，對于同樣的問題要有統一的做法和分攤方案，避免返工。現在的設計也推陳出新，新的設計樣式不斷出現，一線的測繪人員發(fā)現有未遇到過的情況，或者質檢人員也沒把握的，就要請領導召開技術會議，請具體測繪人員、工程師、中層人員共同討論，提出最合適、符合規(guī)范精神的操作方案。不能質檢員或者測繪員個人擅自決定。因為我們的做法要符合規(guī)范精神，還要作為以后的案例，不能同樣的情況前后做法不一，自相矛盾，避免失去公信力。質檢科審核這一環(huán)節(jié)很重要，也很有必要，最早單位的審核更多的是形式，具體做的不夠，就容易發(fā)生失誤和格式不統一; 現在質檢科審核得比較細，發(fā)揮了不小的作用。但環(huán)節(jié)多，要注意銜接和理順，不要成為一道道關卡，以致效率低下、產生內耗。 

3.1.2 拆遷測繪 

動遷測繪期間，測繪人員要對房子重新測繪、核對，以保證準確性。動遷時的測繪人員盡量與摸底測繪人員是同一組人，分組時可以按原先誰測的動遷時還是他測的基本原則，以減少工作量，提高準確性。測量時最好整片分，不要東一座，西一座，特別是老城區(qū)，墻界比較難判斷，有時涉及析產和合并的問題。因為經過摸底，測繪人員會對現場比較熟悉，有利于保證工期和質量。測繪人員要選用責任心強的。測量時各項目要設負責人，有利于統一協調，測繪時做到不重不漏，如果發(fā)生重、漏現象會非常麻煩和被動。測繪人員與動遷人員注意配合與溝通，以減少和避免錯誤。例如，圖紙表示的意思，面積的表示方法等。測繪時計算方法一定要統一，口徑一致，不能出現組與組對同樣情況計算方法不同。測繪人員和動遷人員對拆遷法律法規(guī)要有一定程度的熟悉，對拆遷補償安置方案更要熟記在心。在動遷工作中要堅持公平，一碗水端平原則，不然群眾意見大，工作會沒辦法開展。當然，工作人員一定要廉潔自律，對待群眾的工作，需要耐心與細致，避免與群眾發(fā)生沖突。摸底測繪與動遷測繪都比較辛苦，單位在補貼方面可以給予傾斜。環(huán)境比較復雜，工作人員要注意安全。動遷人員對被拆遷戶提供的資料要認真核對，產權人和被拆遷人、安置人要一致，不能拆了張三的房子，賠償時卻賠給了李四。 

3.2 電腦、辦公軟件、局域網、打印機綜合運用 

現在技術設備越來越先進，外業(yè)數據采集有gps、全站儀，內業(yè)處理也都用計算機，配備激光打印機，提高了精度和效率。單位人員幾十個，幾年下來積累的成果也很多。平時為了方便打印、數據資源共享，單位建立內部局域網，設立服務器，所有數據圖形都放在服務器。服務器下每個人建一個目錄，個人的成果都放在里面，自己可以調用和修改，別人只能調用不能修改，這樣既共用了資源，又不會亂。對于要出大量的分層分戶平面圖、二手房交易圖紙、錯誤修改、復雜地形、復雜建筑造型計算機及局域網綜合系統發(fā)揮了很大的作用�，F在用cad 軟件畫圖并且可以計算，輔助excel 表格計算出公攤面積成果，比起最初的在紙上列算式，按計算器要快得多，并避免計算器按錯而沒發(fā)覺。當然直接依據設計圖的計算要求設計圖標注的尺寸和實際畫的圖形要相符。這需要在畫圖的時候核對一下，因為有的設計人員修改局部的時候可能尺寸改了，圖形沒改，這時如果直接按照此圖形來算，可能錯了還不知道，這屬于隱蔽的錯誤。 

3.3 內部辦公系統 

從登記業(yè)務到收費直至最終業(yè)主拿到圖紙各個環(huán)節(jié)在內部系統都有體現，同一個項目如果分給幾組在做，項目負責人或者領導都可以查看，可查詢進度，每個月底、季度或者年度可以匯總單位總的業(yè)務量，也可以查詢個人在一段時間的業(yè)務情況，方便統計，各環(huán)節(jié)的人員也可以很清楚地知道自己手上還有多少任務未完成，而不用翻紙質資料。 

4 成本控制 

紙張——測繪用紙量大，大家都節(jié)約點，省下的數量就很可觀，需要大家有節(jié)約意識，并且從自身做起。例如，批量打印前一定要先認真核對層數、結構、樓盤名稱、指北、圖框等基本信息，先打印一兩份送審，等審核審定都通過，再出圖，現在是先出總產權圖，待總產權登記完再出分層分戶平面圖。 

墨盒——彩色激光打印機墨盒很貴，一盒要兩三千元，打彩圖、或者售房圖要合理安排，盡量減少出錯圖。 

5 檔案管理 

紙質檔案——有專門的檔案室，并且是可以移動的檔案柜，這樣，方便查閱又不占用空間，商品房檔案較多，檔案袋也要大一點的。設專門的借閱簿，借閱檔案要有記錄，并簽字，記錄借閱日期和歸還日期。電子檔案——現在都用電腦，很多圖形、數據電腦都有，需要對服務器的內容備份，刻錄成光盤，利于保存，避免意外。 

除了以上幾方面，還有財務管理、綜治管理(防盜防火)等也必須加以注意。 

參考文獻: 

[1]國家測繪局測繪標準化研究所，南京市房屋產權監(jiān)理處等單位．房產測量規(guī)范第一單元: 房產測量規(guī)定gb/17986.1－2000.[s].北京:中國標準出版社，2000． 

[2]呂永江．房產測量規(guī)范與房地產測繪技術[m].北京: 中國標準出版社， 2001． 

[3]張洪升．樹狀圖應用于房產公用面積分級公攤系統設計[j].測繪科學，2008，32(4):132－134． 

[4]林清華．房產測繪技術規(guī)范與客戶投訴管理及糾紛處理典型案例評析[m].北京:中國科技文化出版社，2006． 

[5]住房和城鄉(xiāng)建設部政策法規(guī)司，住宅與房地產業(yè)司，村鎮(zhèn)建設辦公室．房屋登記辦法釋義[m].北京:人民出版社，2008． 

[6]練栩．關于領導決策科學化和民主化的思考[j].中國測繪，2009(2):47－49．